مطابق با قوانین خرید و فروش ملک، اگر یک ملک به چندین نفر فروخته شود، صاحب اصلی فردی است که نخستین بار، ملک را خریداری کرده است و بر همین اساس می تواند با طرح دعوی قراردادهای خریداران بعدی را باطل اعلام کند. بنابراین برای اثبات جرم خرید و فروش ملک به چند نفر (معامله معارض)، به کارگیری مشاوره حقوقی یک وکیل ملکی با تجربه و حرفه ای مانند محبوبه حجتیان ضرورت دارد.
همچنین از آنجایی که اسناد و مدارک مربوط به ملک جزو موارد با ارزش محسوب می شود، در هنگام سوءاستفاده از آن (مانند خرید و فروش ملک به چند نفر)، جزو جرایم کیفری محسوب می شود، بنابراین نیاز به اعاده دادرسی در دادگاه دارد و براساس قوانین مربوط به خرید و فروش ملک، قاضی باید حکم دهد که چه تصمیمی برای پرونده گرفته شود.
چگونگی اثبات جرم خرید و فروش ملک به چند نفر
در اکثر موارد زمانی که یک فرد، ملکی را خریداری می کند، در هنگامی که موعد تحویل آن است (احتمال این مورد برای خرید خانه وجود دارد) یا زمانی که قصد فروش آن را بعد از گذشت چند سال دارد (احتمال این مورد برای خرید زمین بسیار زیاد است)، متوجه می شود که فروشنده آن را چند نفر فروخته است، در این موارد جرم خرید و فروش ملک به چند نفر اتفاق افتاده است که برای اثبات مالکیت و وقوع جرم از سوی فروشنده، نیاز به طرح دعوی در محاکمه عمومی خواهد بود. بنابراین برای اثبات مالکیت استفاده از یک وکیل ملکی با تجربه بسیار حائز اهمیت است که در ابتدا باید مشکل حقوقی معامله صورت گرفته یا همان معامله معارض (فروش یک ملک به چند نفر) مورد بررسی قرار گیرد.
برای کسب اطلاعات بیشتر و دریافت مشاوره حقوقی با ما تماس بگیرید.
معامله معارض چیست؟
در هنگامی که ملک یا مالی به چند نفر در ازای دریافت پول داده شود، به این نوع معامله از لحاظ قانونی، معامله معارض گفته می شود؛ زیرا در این معامله خریدار مالی را که متعلق به شخص دیگری بوده است، خرید کرده است و فروشنده با نوع کلاهبرداری آن را به چند نفر فروخته است.
برای مثال در فروش ملک، زمانی که فرد فروشنده آن را در یک مشاوره املاک به فروش می رساند، اگر مجدد در یک مشاوره املاک دیگر به یک نفر دیگر بفروشد، معامله معارض در ملک اتفاق افتاده است و فروشنده مرتکب جرم شده است که با اثبات از سوی فروشنده ها مطابق با قانون برای آن تصمیم گیری خواهد شد.
حکم معامله معارض چیست؟
مطابق با ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک، هر فردی که بر اساس سند عادی یا سند رسمی درباره اصل مال یا منفعت مال منقول یا غیر منقول به فرد یا افرادی حقی دهد، سپس نسبت به همان مال یا منفعت آن سند رسمی یا تعهدی معارض با حق فرد اقدام کند، به مجازات حبس محکوم می شود. بر همین اساس برای بررسی، تشخیص و اثبات جرم فروش یک ملک به چند نفر دو حالت وجود دارد که یک مورد اینکه هر دو معامله به صورت رسمی در دفاتر ثبت اسناد انجام شده و مورد دیگر اینکه یک معامله در دفاتر ثبت اسناد و معامله های دوم یا معامله های بعد با سند عادی به صورت قولنامه صورت گرفته است.
در این نوع معامله های تنها معامله اول قانونی و معتبر است و درواقع می توان بیان کرد که مالکی که قبل از دیگر آن را خریداری کرده است، مالک اصلی محسوب می شود؛ زیرا تنها در معامله اولیه فروشنده مالک ملک مورد معامله بوده است و در معامله های بعد از آن، ملکی را که به آن تعلق نداشته، معامله کرده است، بنابراین معامله معارض است و اعتبار قانونی ندارد و در اکثر موارد با مشاوره و کمک بهترین وکیل ملکی ، خریداران می توانند از حق خود دفاع کنند.
حتما بخوانید:
قانون جرم فروش ملک به چند نفر
جرم فروش ملک به چند نفر بستگی به مسائل قانونی و شرایط فروش دارد. به طور کلی در صورتی که مالک مجاز به فروش ملک مانند فروش ویلاهای اشتراکی باشد و تمامی مقررات و شرایط قانونی رعایت شود، فروش به چند نفر هم مجاز خواهد بود.
اما در اکثر موارد، فروش ملک به چند نفر نوعی کلاهبرداری است و جرم محسوب می شود. زیرا زمانی که نفرات به مالک پول پرداخت می کنند، بدون اطلاع از خریداران قبلی، بعد از مدتی متوجه می شوند که حق بهره برداری و مالکیت را ندارند و برای اثبات این مورد نیاز به مراجعه به دادگاه و طرح دعوی خواهد بود.
بنابراین قبل از خرید ملک پیشنهاد می شود با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید تا از تمامی مسائل قانونی و شرایط فروش آگاه شوید و از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کنید.
قانون کلی فروش ملک
قانون فروش ملک به عنوان یکی از قوانین مهم در حوزه املاک و مستغلات، مجموعهای از قواعد و مقررات را برای انجام معاملات فروش ملک تعیین میکند.
برخی از مقررات و قواعد قانون فروش ملک عبارت است از:
- خرید و فروش ملک باید با رعایت قوانین و مقررات کشور انجام شود.
- فروش ملک باید با رضایت صریح و کتبی فروشنده و خریدار انجام شود.
- فروش ملک باید با قراردادی نوشتاری صورت پذیرد که در آن شرایط فروش، مبلغ قیمت، تاریخ تحویل، شرایط تحویل و سایر موارد مربوطه ذکر شود.
- در قرارداد فروش ملک، شرایطی برای رفع اشکال در صورت وجود نقص در ملک تعیین میشود.
- در صورتی که فروشنده و خریدار به توافق نرسیده باشند که هزینه انتقال مالکیت را چه کسی پرداخت کند، هزینه آن بر عهده خریدار است.
- قانون فروش ملک مبادله مستقیم ملک را با سهام یا سفته مستقیماً ممنوع میکند.
مطلب مرتبط:
قانون فروش ملک در ایران
قانون فروش ملک در ایران برای انجام معاملات فروش و خرید ملک به عنوان یکی از قوانین مهم در حوزه املاک و مستغلات، مجموعهای از قواعد و مقررات را تعیین می کند. قانون فروش ملک در ایران در سال ۱۳۷۹ با تصویب شورای نگهبان و در راستای بهبود و افزایش ایمنی تراکنش های ملکی، لازم الاجرا شده است.
برخی از مهمترین مقررات قانون فروش ملک در ایران عبارت است از:
- فروشنده باید مالک ملک باشد و مجاز به فروش آن باشد.
- فروشنده باید پس از انجام معامله، مالکیت ملک را در دفاتر اسناد رسمی به خریدار منتقل کند.
- معامله باید با رضایت صریح و کتبی فروشنده و خریدار صورت گیرد.
- قرارداد فروش باید به صورت نوشتاری و با رعایت مقررات قانونی تنظیم شود.
- در صورت وجود نقص در ملک معامله شده، فروشنده باید این نقص را در قرارداد ذکر کند و خریدار حق استرداد وجه را دارد.
- مبلغ کل فروش ملک به عنوان مبلغی که خریدار باید پرداخت کند، باید در قرارداد مشخص شود.
- در مورد هزینه های مختلفی مانند هزینه انتقال مالکیت یا مالیات و عوارض، قرارداد باید روشن باشد.
- فروشنده موظف است پس از دریافت وجه معامله، خدماتی که در قبال ملک ارائه داده بوده است را به خریدار ارائه دهد.
به طور کلی می توان بیان کرد که قانون فروش ملک در ایران برای حفظ حقوق فروشندگان و خریداران و جلوگیری از وقوع تقلب و سوء استفاده در تراکنشهای ملکی، مقرراتی را برای انجام معاملات فروش ملک تعیین کرده است.
مطلب پیشنهادی:
محبوبه حجتیان وکیل پایه یک دادگستری با وکالت بیش از 600 پرونده موفق
اثبات جرم معامله معارض با بهترین وکیل ملکی
پیشنهاد می شود اگر شما نیز جزو افرادی هستید که در دام معامله های معارض قرار گرفته اید، برای اثبات این موارد از وکیل ملکی با تجربه در زمینه امور ملکی کمک بگیرید تا بتواند از حق شما دفاع کند و جرم فروشنده را به اثبات برساند که با طرح دعوی توسط وکیل حقوقی با تجربه مانند محبوبه حجتیان این مهم امکان پذیر خواهد شد و بر همین اساس قانون می تواند با فرد مجرم برخورد کند و برای کاری که انجام داده است، مجازات در نظر بگیرد.
محبوبه حجتیان به عنوان بهترین وکیل ملکی که در زمینه امور ملکی و مسائل آن مانند الزام و تنظیم سند رسمی، اثبات بیع و خلع ید تجربه بسیاری دارد می تواند به شما در هنگام بروز مشکلات حقوقی و قانونی ملکی کمک کند و امکان مشاوره با ایشان قبل از خرید یا فروش ملک وجود دارد. با این کار می توانید از بروز مسائل قانونی و قرار گرفتن در دام کلاهبرداران و سوءاستفاده گران ملکی جلوگیری کنید.
برای بهره مندی از مشاوره ملکی و حل مسائل حقوقی و قانونی ملکی خود می توانید با از طریق لینک زیر با محبوبه حجتیان بهترین وکیل امور ملکی تماس حاصل فرمایید.