شرایط فسخ قرارداد

فسخ قرارداد به چه معناست و چه احکامی دارد؟

فسخ قرارداد به معنی منحل کردن اختیاری قرارداد عقد شده است. شخص منحل کننده می‌تواند هر کدام از طرفین قرارداد و یا حتی شخص سوم باشد. گاهی یکی از طرفین حق فسخ برای خود قرار می‌دهند و تحت شرایطی که مشخص می‌کنند می‌توانند معامله را بر هم زنند. این حق به افراد کمک می‌کند تا متحمل زیان نشوند.

در عقود جایز این اختیار همیشه وجود دارد و هر کدام از طرفین می‌تواند هر زمان که اراده کند، به هر دلیلی قرارداد را بر هم زنند. اما در عقود لازم این طور نیست و در واقع بحث فسخ قرارداد در مورد این عقود برقرار می‌شود. برای بر هم زدن و به اصطلاح فسخ قرارداد به دلیل محکم و قانونی نیاز است و طرفین جز در موارد استثنایی که در قانون ذکر شده است، نمی‌توانند قرارداد را فسخ نمایند.

همچنین در تمامی قراردادها و اختلافات وجود نیروی داوری و حل اختلاف بسیار ضروری می‌باشد.

شرایط فسخ معامله و ابطال قرارداد

بر اساس ماده 219 قانون مدنی، زمانی که دو طرف به انجام معامله‌ای توافق می‌کنند، ملزم به رعایت آن و انجام تعهدات خود هستند. با این حال، ممکن است یکی از طرفین یا حتی شخص ثالث به دلیلی تمایل داشته باشند که قرارداد را لغو کنند یا به آن پایان دهند. در این گونه موارد، امکان فسخ معامله وجود دارد که به موجب آن می‌توان به زندگی معامله خاتمه داد. فسخ معامله مشروط به رعایت شرایط خاصی است که در این بخش به بررسی آن‌ها پرداخته شده است.

یکی از پیش‌نیازهای فسخ این است که معامله به درستی انجام شده باشد. این معامله می‌تواند به شکل عقد لازم یا جایز باشد. طبق ماده 185 قانون مدنی، عقد لازم به نوعی است که طرفین حق فسخ آن را ندارند، مگر در مواقعی که قانون اجازه داده باشد. در مقابل، عقد جایز بدین معناست که هر کدام از طرفین می‌توانند در هر زمان که بخواهند، قرارداد را لغو کنند. از این رو، برای فسخ این نوع قرارداد هیچ شرایط خاصی وجود ندارد.

شرط دیگری که برای فسخ معامله ضروری است، وجود حق فسخ به موجب قانون یا توافق طرفین در متن قرارداد است. به این ترتیب، مطابق مواد 399 و 456 قانون مدنی، طرفین می‌توانند با در نظر گرفتن حق فسخ و بیان شرایط آن، برای خود یا طرف دیگر یا حتی شخص ثالث، حق لغو معامله را تعیین کنند. اما طبق ماده 401، در این نوع حق فسخ که به آن خیار شرط گفته می‌شود، ذکر مدت الزامی است و در غیر این صورت، هم شرط و هم معامله باطل خواهد بود.

در برخی موارد، قانون‌گذار به طور مستقیم حق فسخ را برای طرفین قرارداد پیش‌بینی کرده تا از بروز خسارت جلوگیری کند. حق فسخ قانونی مطابق ماده 396 قانون مدنی شامل خیارات عیب، حیوان، شرط، تأخیر ثمن، وصف، غبن، مجلس، تدلیس، تبعض صفقه و تخلف شرط می‌باشد که از این میان، خیارات غبن، عیب، تدلیس و تخلف از وصف فوری هستند.

برای اعمال خیارات قانونی، طرفین نباید با اسقاط کافی خیارات یا هر عمل حقوقی دیگری، حق فسخ را از بین برده باشند. همچنین، فسخ به عنوان یک عمل حقوقی ایقاع شناخته می‌شود و لذا برای تأثیرگذاری، باید اراده فسخ‌کننده به طریقی قانونی، مانند ارسال اظهارنامه به طرف مقابل، اعلام شود.

شرایط فسخ معامله از طرف فروشنده

در مواردی که یک قرارداد فروش برقرار شده، ممکن است فروشنده به دلایل مختلف خواهان لغو قرارداد باشد. در چنین شرایطی، او می‌تواند با رعایت برخی الزامات، قرارداد را باطل کرده و از مسئولیت‌های خود رهایی یابد. همان‌طور که قبلاً اشاره شد، فروشنده تنها در دو حالت می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند. یکی از این حالات زمانی است که طرفین در قرارداد به وضوح حق فسخ را ذکر کرده‌اند، که به آن “خیار شرط” گفته می‌شود و شرایط استفاده از آن به عهده خود طرفین است.

در حالتی دیگر که قانون‌گذار حق فسخ را برای فروشنده تعریف کرده، همچنین شرایط لازم برای اعمال آن نیز مشخص شده است. به منظور آشنایی بیشتر علاقه‌مندان، در این بخش از مقاله، شرایط فسخ قرارداد از سوی فروشنده برای هر یک از انواع خیارات بررسی می‌شود.

طبق ماده 396 قانون مدنی، یکی از مواردی که فروشنده می‌تواند حق فسخ را به کار گیرد، خیار مجلس است. بر اساس ماده 397 این قانون، تا زمانی که طرفین در جلسه عقد حضور داشته و از آن جدا نشده‌اند، حق فسخ معامله برای آن‌ها محفوظ است. بنابراین، شرط استفاده از خیار مجلس برای فروشنده این است که طرفین در زمان انعقاد قرارداد حاضر باشند و جلسه را ترک نکرده باشند. مورد دیگری که فروشنده می‌تواند بر اساس آن قرارداد را فسخ کند، خیار تاخیر ثمن از سمت خریدار است. برای اعمال این نوع حق فسخ، لازم است که مطابق ماده 402 شرایط خاصی رعایت گردد، که به تفصیل در ادامه آورده شده است.

• مبیع می‌تواند شامل عین خارجی یا مشابه آن باشد.
• مدت زمان مشخصی برای پرداخت قیمت یا تحویل مبیع تعیین نشده باشد.
• سه روز از تاریخ انعقاد قرارداد فروش سپری شده باشد.
• نه فروشنده کالا را تحویل دهد و نه خریدار تمام مبلغ را پرداخت کند.

طبق ماده 416 قانون مدنی، زمانی که فروشنده کالایی را با قیمتی پایین‌تر از نرخ روز عرضه کند و این اختلاف قیمت چشمگیر باشد، وی این حق را دارد که قرارداد را لغو کند. برای اعمال این خیار، که به آن خیار غبن گفته می‌شود، شرایط خاصی وجود دارد؛ از جمله این شرایط می‌توان به ضرورت اقدام فوری و عدم پذیرش تفاوت قیمت اشاره کرد. لازم به ذکر است که این حق برای خریدار نیز قابل اعمال است و او نیز می‌تواند با رعایت شرایط مقرر، قرارداد را فسخ کند.

علاوه بر این، در مواردی که خریدار به اجرای شرطی متعهد شده و به آن عمل نکرده است، فروشنده طبق مواد 234 تا 235 حق لغو قرارداد را دارد. همچنین، بر اساس ماده 439، در صورتی که فروشنده به هر دلیلی از سوی طرف مقابل فریب خورده باشد، می‌تواند قرارداد را فسخ نماید. فوری بودن استفاده از حق فسخ به عنوان یک شرط ضروری در این نوع خیار، که خیار تدلیس نامیده می‌شود، مطرح است و این حق همچنین برای خریدار نیز در نظر گرفته شده است.

خیارات

در اصطلاح حقوقی حق فسخ قرارداد را «خیار» یا «خیار فسخ» می‌نامند. کلمه خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیار فرد در فسخ معامله است. در واقع خیار، حقی است که قانون در مواردی به یکی از طرفین عقد یا هر دوی آنها می‌دهد تا قراردادی را که منعقد کرده‌اند، برهم بزنند. این حق، نیاز به توافق و تراضی طرفین ندارد.

همانگونه که بیان شد فسخ قرارداد در عقود لازم را قانون گذار معین نموده است. اکنون به بیان توضیح مختصری در مورد انواع خیارات که سبب فسخ قرارداد می‌شود می‌پردازیم.

انواع خیارات

1- خیار شرط یا شرط خیار

یعنی قرار دادن شرط بر هم زدن معامله ظرف مدت معین برای یکی از طرفین یا هر دو یا حتی شخص ثالث. لازم به ذکر است که این خیار در مورد عقد نکاح، ضمان و وقف قابل اجرا نیست. نکته دیگر معین کردن مدت زمان مشخص در این خیار است.

2- خیار غبن

این خیار زمانی برقرار است که فردی ناخواسته و ندانسته از معامله‌ای که انجام داده است ضرر بسیار فاحشی ببیند، این حالت را غبن گفته و فرد متضرر را مغبون می‌نامند. در اینجا فرد متضرر، می‌تواند معامله را فسخ کند. البته باید ضرر وارده مشهود و فاحش باشد.

مثل خرید خودرو که متوجه شوید خودروی خریده شده مثلا دو برابر قیمت واقعی به شما فروخته شده و شما از آن آگاه نبوده اید. مثلا ماشین ارزش ۲۰ میلیون داشته و شما ۴۰ میلیون پرداخت کرده‌اید بدون آنکه از قیمت واقعی آگاه باشید.

3- خیار عیب

اگر بعد از انعقاد قرارداد روشن شود که در موضوع قرارداد عیبی وجود دارد، طرف قرارداد می‌تواند مابه‌­التفاوت مال معیوب یا سالم را بگیرد یا اینکه قرارداد را فسخ نماید. به این اختیار «خیار عیب» گفته می‌شود. برای ایجاد این خیار دو شرط لازم است:

1. اول اینکه عیب مال مخفی باشد و از دید مشتری پنهان بوده باشد.
2. دوم اینکه عیب باید در زمان انعقاد قرارداد وجود داشته باشد یعنی قبل از انجام معامله یا در زمان انجام آن، موضوع معامله معیوب باشد. همچنین اگر عیب بعد از انجام معامله ایجاد شد، دیگر حق فسخ وجود ندارد.

3- خیار تَدلیس

«تدلیس» به معنای فریبکاری و پنهان کردن واقعیت است. اگر طرف قرارداد عمدا شما را فریب داده باشد که قراردادی را منعقد نمایید، تدلیس اتفاق می‌افتد.

4- خیار مجلس

فسخ قرارداد قبل از ترک جلسه عقد که این حق در مورد بیع (خرید و فروش) برقرار است. به عنوان مثال اگر لباسی تهیه کردید قبل از خروج از مغازه چنانچه عیبی در آن دیدید یا هر دلیلی، حق فسخ را دارید.

5- خیار حیوان

این خیار مربوط به معامله حیوانات تا 3 روز پس از عقد قرارداد می‌باشد.

6- خیار تاخیر ثمن

به علت بدقولی یکی از طرفین در انجام تعهدات خود مثلا عدم پرداخت وجه معامله در زمان تعیین شده می‌باشد.

7- خیار تخلف شرط

عدم رعایت و دقت در  شرط ذکر شده در قرارداد از جانب یکی از طرفین قرارداد که سبب حق فسخ می‌شود.

خیار تخلف شرط

8- خیار تبعض صفقه

به دلیل دو تکه شدن یک قرارداد ایجاد می‌شود. یعنی قسمتی از مال سالم باشد قسمتی معیوب که مشتری می‌تواند ارزش قسمت سالم را فقط بپردازد و می‌تواند به طور کامل معامله را فسخ کند.

9- خیار شرکت

به دلیل بی اطلاعی از وجود نفر سوم به عنوان مالک و انجام معامله توسط طرف دیگر قرارداد بدون اطلاع مالک سوم ایجاد می‌گردد.

10- خیار رویت و تخلف شرط

حالتی که در آن یکی از طرفین وصف درستی از مورد معامله نکرده و مثلا در تعریف از آن اغراق کرده و طرف دیگر با استناد به توصیفات او وارد معامله شده است. سپس بعدا متوجه شده است که اشتباه بوده و وصف با واقعیت مخالف بوده باشد.

11- خیار تعذر تسلیم

این حق فسخ مربوط به خریدار، به علت عدم تحویل مورد معامله توسط فروشنده می‌باشد.

برای جلوگیری از بروز مشکلات در قرارداد خود با مجموعه‌ای از نکته‌ها را در نظر بگیریم. برای دانستن آن مقاله نکات قراردادهای کاری را حتما مطالعه کنید.

آثار فسخ قرارداد

اکنون باید بدانیم که فسخ قرارداد چه آثاری دارد؟

اثر فسخ، انحلال و از بین رفتن قرارداد است و  آنچه را که متعهد به انجامش شده بودید بعد از فسخ از بین می‌رود. اما تعهدات قبلی معتبر باقی می‌مانند. مثلا اگر ملکی خریده‌اید و چند روزی از آن استفاده کرده‌اید و به دلیلی قانونی معامله فسخ شد، شما پول خود را پس می‌گیرید و ملک به صاحبش برگردانده می‌شود. شما از آن پس مالک آن نیستید ولی سکونتتان در آن چند روز قانونی بوده است.

نحوه فسخ قرار داد

مقاله اثبات مالکیت بسیار در مبحث قرارداد می‌تواند به شما عزیزان کمک کند.

نحوه فسخ قرارداد

اکنون باید دانست که چگونه قرارداد فسخ می‌شود و برای فسخ آن باید چه کرد؟

همان‌گونه که بیان شد حق فسخ یک‌طرفه است و تنها نیاز به یک اراده دارد. بنابراین اگر شما قراردادی بسته‌اید و به هر دلیلی حق فسخ پیدا کرده‌اید، نیازی به توافق با طرف مقابل و  رضایت او ندارید. اما باید پذیرفت که شما طی انعقاد قراردادی خود را ملزم به انجام تعهدی کرده اید. لذا امکان دارد طرف مقابل شما نظر شما برای فسخ قرارداد را نپذیرد.

در اینجاست که شما مجبور خواهید شد از طریق دادگاه حق خود را بگیرید. لذا بایستی سبب قانونی فسخ احراز و اثبات شود. این امر به‌ویژه زمانی که قرارداد در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شود ضرورت دارد و برای فسخ این قرارداد صدور حکم دادگاه ضروری می‌باشد.

شرایط فسخ

همانگونه که بیان شد حق فسخ را یا قانون گذار بدون آنکه طرفین شرط ضمن قرارداد تعیین کنند، برای جلوگیری از زیان در برخی موارد قرار داده است. اما در برخی دیگر هم افراد خودشان در قرارداد بیان می‌کنند که تا زمان معین حق فسخ را خواهم داشت. در نهایت اهلیت (داشتن عقل و هوش کافی)، اراده و رضایت فسخ کننده، سه شرط اصلی فسخ است.

اما باید دقت داشت که گاهی برخی افراد در قراردادها واژه اسقاط کافه خیارات را قرار می‌دهند که اگر مشتری دقت نکند دیگر بعد از معامله حق فسخ نخواهد داشت. زیرا این واژه تمامی خیارات و حق فسخ را از مشتری سلب می‌کند و خود او نیز بدون توجه به متن قرارداد آن را امضا و قبول کرده است.

هزینه و ضرر ناشی از فسخ را معمولا در قراردادها و معاملات به صورت کاملا توافقی، طرفین معین می‌کنم البته باید این مبلغ منصفانه باشد. طرفین ضمن قرارداد بیان می‌کنند که در صورت فسخ، فسخ کننده باید مبلغی را پرداخت نماید.

شرایط فسخ

در پایان بهتر است قبل از انجام معاملات بزرگ مثل معاملات ملکی و تنظیم قرارداد با یک وکیل مجرب مشاوره کنید تا از ضرر احتمالی جلوگیری شود. وجود یک وکیل در تهران و دریافت مشاوره، انجام قراردادها را راحت‌تر و میزان ضرر را به حداقل می‌رساند. اگر به دنبال یک وکیل باتجربه در تهران و وکیل پایه یک دادگستری، هستید با ما تماس بگیرید.