اثبات مالکیت چیست؟
فهرست محتوا
در ابتدا به تعریف اثبات مالکیت می‌پردازیم. اثبات مالکیت زمانی مطرح می‌شود که در مورد مالکیت مالی اختلاف باشد و دو یا چند نفر در مورد یک مال مشترک و مالکیت آن اختلاف داشته باشند. مالکیت و مالک بودن حقی است که بر اساس آن شخص مالک، می‌تواند در حدود قوانین، در مال خود تصرف کرده و از تمام منافع آن بهره‌مند شود.
به طور کامل‌تر مالکیت به رابطه میان شخص و مال گفته می‌شود که بر اساس آن سایر افراد نمی‌توانند مال مورد نظر را تصرف کنند ولی مالک می‌تواند بر اساس این رابطه، از مالی که متعلق به خود اوست به هر طریقی که تمایل داشت، استفاده کند.
قبل از شروع مقاله پیشنهاد ما برای شما عزیزان این است که ابتدا مقاله نکات قراردادهای کاری مطالعه بفرمایید.
راه های اثبات مالکیت چیست؟
گاهی همزمان دو یا چند نفر خود را مالک یک مال می‌دانند که این امر موجب اختلاف میان آنها می‌شود. در اینجا راه حل اختلاف را می‌توان از طریق قانون یافت. راه حل این است هرکس که مدعی مالکیت مالی است با استفاده از دلایل محکمه‌پسند باید صحت ادعای خود را ثابت کند.
در ادامه به بررسی راه‌های اثبات مالکیت می‌پردازیم.
سوال:
آیا می‌دانید عقد بیع یعنی چه؟؟
۱. سند
مهمترین دلیل مالکیت، سند مالکیت است. طبق قانون، اموال هم مانند املاک باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند؛ به همین دلیل دولت فقط کسی را که مال به نام او ثبت شده باشد را به عنوان مالک مال به رسمیت خواهد شناخت.
در قانون مدنی درباره ی اثبات مالکیت سند، سند را به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می‌کند و بر حسب موضوع، این اسناد از جهت اعتبار با هم تفاوت دارند.
درخواست مشاوره
اسناد رسمی در مقایسه با اسناد عادی از مزایایی برخوردار هستند که مهمترین آن قدرت اجرایی است. بنابراین اسناد رسمی در اثبات مالکیت اعتبار و ارزش بیشتری دارند. به بیان ساده تر، املاکی که در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت شده اند، دارای سند رسمی بوده و اثبات مالکیت این املاک به راحتی انجام می‌شود.
اما گاهی افراد بدون مراجعه به سازمان ثبت اسناد، بین خود معاملات را انجام می‌دهند و یک قرارداد کتبی یا شفاهی منعقد می‌نمایند. این قراردادها نیز می‌تواند به عنوان ادله‌ی قابل قبول جهت اثبات مالکیت استفاده شود. البته بعد از تایید شرایط صحت قرارداد.
به طور کلی اثبات مالکیت ملک‌هایی که ثبت رسمی نشده و سند رسمی ندارند مشکل‌تر خواهد بود. شخصی که مالک واقعی ملک بدون سند رسمی است و ادعایی در خصوص اثبات مالکیت دارد می‌بایست بتواند یک یا چند مورد از مستندات مورد قبول دادگاه مثل مبایعه نامه، شهود، گواهی انحصار وراثت و … را به دادگاه ارائه دهد.
تا بعد از بررسی و در صورت تایید مستندات ارائه شده، حکم به اثبات مالکیت ملک برای وی صادر گردد. این مسیر سخت را می‌توان در کنار یک وکیل مجرب در تهران، آسان کرد. موسسه‌ی حقوقی محبوبه حجتیان در تهران با داشتن سوابق درخشان وکالت در تهران و شهرستان‌ها با ارائه خدمات مشاوره و وکالت، در خدمت شماست.
سند
همه چیز در مورد مهریه = مهریه چیست
۲. شاهد
با وجود اینکه سند، مهمترین دلیل اثبات مالکیت است، اما اهمیت وجود شاهد را در اثبات مالکیت نمی‌توان نادیده گرفت و در بسیاری از مواقع، می‌توان با استفاده از شاهد مالکیت خود را بر اموال اثبات کرد. البته باید دقت داشت که شهادت هر شاهدی معتبر نیست. بلکه او باید راستگو و موجه باشد و در ظاهر نیز مشکلی که از اعتبار شهادت او بکاهد، نداشته باشد.
شاهد
۳. اماره‌ی ید
راه دیگر اثبات مالکیت، اماره‌ی ید یا همان تصرف است. منظور از اماره ید این است که شخصی که مالی در اختیار دارد و مانند مالک با آن رفتار می‌کند، مالک مال می باشد؛ مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.
برای اینکه متوجه موضوع اماره ید شوید، پیشنهاد می‌شود مقاله خلع ید چیست را مطالعه کنید.
به عنوان مثال کسی که سوار یک ماشین بوده و در حال رانندگی است، مالک آن بوده و نباید تصور کرد که او از راه غیرقانونی ماشین را به دست آورده است. بنابراین تصرف در مال به عنوان مالکیت، دلیل مالک بودن فرد متصرف است. اماره ید تا جایی اعتبار دارد که دلیل دیگری مانند سند مالکیت یا شاهد خلاف آن را اثبات نکند.
در برخی موارد نیز املاکی وجود دارد که از قبل مالک مشخصی نداشته‌اند در این موارد تصرف فردی که در ابتدا وارد آن شده، دلیل بر مالکیت وی می‌باشد. در مجموع تصرف مکانی توسط یک شخص به عنوان مالک، دلیل بر مالکیت وی می باشد. اما اگر فرد دیگری با ارائه شواهد و مدارک خلاف ادعای متصرف را ثابت کند و یا سند اصلی ملک را ارائه دهد و خود را مالک معرفی نماید، مالکیت فرد متصرف منتفی می‌گردد.
اماره‌ی ید
اقرار
اقرار فرد متصرف به تصرف غیر قانونی ملک و معرفی فرد دیگری به عنوان مالک، دلیل قابل استناد و محکمه پسندی جهت اثبات مالکیت مالک اصلی است.
شرایط دعوای اثبات مالکیت چیست؟
دعوای اثبات مالکیت یکی از دعاوی رایج ملکی است که معمولا افراد برای احقاق حق خود در باب مالکیت نسبت به طرح آن اقدام می‌کنند.
این طرح دعوی دارای شرایطی می‌باشد که مختصر به آن می پردازیم:
وجود قرارداد کتبی یا شفاهی
در این زمینه خواهان دعوا باید وجود قرارداد یا ادله‌ای مبنی بر انتقال مالکیت به خود را اثبات نماید. معمولاً خواهان در این مورد با ارائه سند عادی به دنبال اثبات وجود قرارداد می باشد. همچنین خواهان به یقین با داشتن سند عادی یا دلیلی غیر از سند رسمی مانند قرارداد شفاهی خواهد بود و می‌تواند در این زمینه ارائه کند.
اما برای طرح دعوای اثبات مالکیت صرف وجود سند یا قرارداد یا ادله‌ای مبنی بر وجود قرارداد شفاهی یا عادی کافی نیست.
اثبات اعتبار قرارداد
بعد از اثبات وجود یک قرارداد یا اثبات نقل و انتقال ملک به روش قانونی، کار خواهان دعوا برای طرح دعوای اثبات مالکیت به اتمام می‌رسد. در این زمان است که خوانده ی دعوا نیز باید با استناد به اعتبار سند عادی از دعوا و مالکیت خود بر ملک دفاع کند و اگر خوانده با دلیل محکمه پسندی قرارداد ارائه شده توسط خواهان را غیر معتبر معرفی کند.
اثبات اعتبار قرارداد نیز بر عهده خواهان که مدعی معتبر بودن قرارداد است، خواهد بود. زیرا ممکن است قرارداد معتبری تنظیم شده باشد اما به جهاتی قانونی بعد از تنظیم، فسخ، اقاله یا ابطال شده باشد. بنابراین با دفاع مؤثر از طرف خوانده، خواهان باید اعتبار قرارداد خود را نیز اثبات کند.
الزام به تنظیم سند
بسیاری از دعاوی در مورد همین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می‌باشد. یکی دیگر از شرایطی که در طرح دعوای اثبات مالکیت باید رعایت گردد، طرح خواسته الزام به تنظیم سند در کنار اثبات مالکیت است. این امر زمانی ارزش بیشتری دارد که دارنده سند عادی در مقابل دارنده سند رسمی قصد اثبات مالکیت داشته باشد. زیرا در این شرایط معمولاً دادگاه‌ها دعوای اثبات مالکیت را به استناد بند ۷ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی رد می‌کنند. با این نظر که دعوا بر فرض ثبوت ،دارای اثر قانونی نیست.
اعتبار قرارداد
مرجع رسیدگی به دادخواست اثبات مالکیت
بر اساس اینکه دعوی اثبات مالکیت ملک جزو دعاوی مالی می‌باشد، در ابتدا باید با تهیه تمبر و ابطال و الصاق آن به پرونده، مراحل دادرسی را آغاز کرد و با مراجعه به دادگاه محل وقوع ملک اقامه دعوی صورت پذیرد. بنابراین حتی در صورت اسکان طرفین در مناطق دیگر، مرجع صالح رسیدگی به دادخواست، دادگاهی خواهد بود که در نزدیکی ملک مورد نظر باشد.
باتوجه به افزایش بسیار کلاهبرداری در معاملات، به ویژه معاملات ملکی، دعاوی مربوط به اثبات مالکیت هم روز به روز افزایش می یابد. لذا جهت جلوگیری از سوء استفاده افراد سودجو و کلاهبردار، استفاده از مشاوره و تخصص افراد مجرب و کاردان در مسائل حقوقی، هم قبل از انجام معاملات مختلف ملکی و نیز در صورت ایجاداختلافات، ضروری است.
به ویژه بعد از ایجاد اختلاف و مشکل بودن حل آن در بسیاری از موارد، حضور یک وکیل مجرب و موفق امر را آسان خواهد کرد. در صورت نیاز به بهترین وکیل خانم در تهران و جهت دریافت مشاوره، می‌توانید به موسسه‌ی حقوقی ما در تهران مراجعه نمایید.
آیا قولنامه به تنهایی برای اثبات مالکیت کافی است؟
📌 اعتبار قانونی قولنامه
از نظر دادگاه:
قولنامه سند رسمی نیست (برخلاف سند دفترخانه‌ای).
اما طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، یک دلیل معتبر محسوب می‌شود.
اگر طرفین به مفاد آن پایبند باشند، دادگاه می‌تواند اجبار به تنظیم سند رسمی کند.
محدودیت‌ها:
اگر فروشنده از انتقال ملک خودداری کند، خریدار باید از طریق دادگاه اقدام کند.
قولنامه مالکیت قطعی ایجاد نمی‌کند، فقط تعهد فروشنده را ثابت می‌کند.
📌 شرایطی که قولنامه می‌تواند مبنای اثبات مالکیت باشد
قولنامه دارای شرایط صحت معامله باشد:
طرفین اهلیت (عقل، بلوغ، اختیار) داشته باشند.
مورد معامله مشخص باشد (مثلاً پلاک ثبتی، متراژ، آدرس دقیق).
قیمت و شرایط پرداخت به طور شفاف ذکر شده باشد.
اقدامات تکمیلی انجام شده باشد:
پرداخت تمام یا بخشی از قیمت (با ارائه فیش بانکی یا رسید).
تحویل ملک به خریدار (با شاهد یا مدارک دیگر).
اقدامات بعدی مانند پرداخت عوارض یا هزینه‌های ملک توسط خریدار.
عدم وجود ابهام یا اختلاف در مفاد قولنامه:
اگر متن قولنامه مبهم باشد، ممکن است دادگاه آن را نپذیرد.
📌 نحوه پیگیری قانونی برای اثبات مالکیت با قولنامه
اگر فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری کند:
۱. طرح دعوی “الزام به تنظیم سند رسمی”
مراحل:
تنظیم دادخواست در دادگاه حقوقی.
ارائه قولنامه، مدارک پرداخت و شواهد دیگر.
درخواست اجبار فروشنده به انتقال سند.
۲. درخواست “توقیف ملک” تا پایان دادگاه
برای جلوگیری از فروش ملک به شخص دیگر، می‌توانید درخواست توقیف موقت دهید.
۳. اگر فروشنده فوت کرده یا ملک را به دیگری فروخته است
می‌توان از ورثه یا خریدار جدید نیز شکایت کرد.
📌 چه زمانی قولنامه بی‌اعتبار می‌شود؟
❌ اگر توسط فردی بدون اهلیت (مثل مجنون یا صغیر) امضا شده باشد.
❌ اگر مورد معامله مشخص نباشد (مثلاً آدرس یا سند مالکیت ذکر نشده باشد).
❌ اگر معامله صوری باشد (یعنی واقعی نباشد و برای فرار از دین انجام شده باشد).
📌 جمع‌بندی: آیا قولنامه برای اثبات مالکیت کافی است؟
| مورد | توضیح |
|---|---|
| قولنامه به تنهایی | مالکیت رسمی ایجاد نمی‌کند، اما تعهد فروشنده را ثابت می‌کند. |
| قولنامه + پرداخت وجه + تحویل ملک | دادگاه می‌تواند حکم به الزام تنظیم سند رسمی دهد. |
| قولنامه مبهم یا بی‌اعتبار | ممکن است در دادگاه پذیرفته نشود. |
🔶 توصیه مهم:
همیشه سعی کنید معامله را در دفترخانه رسمی ثبت کنید.
اگر فقط قولنامه دارید، سریعاً برای تنظیم سند رسمی اقدام کنید.
در صورت اختلاف، با یک وکیل ملکی مشورت نمایید.
✳️ نتیجه نهایی: قولنامه دلیل خوبی برای اثبات حق شماست، اما برای مالکیت قطعی، باید سند رسمی گرفته شود.
اطلاعات تماس و دریافت مشاوره
جهت دریافت مشاوره با وکیل ملکی کلیک کنید
صفحه ما را در لینکدین حتما دنبال کنید.