دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
فهرست محتوا
در معاملات ملکی وجود سند رسمی اهمیت ویژه‌ای دارد. هنگام معامله‌ی املاک و همچنین برخی اموال غیر منقول مانند خودرو، موتور سیکلت و یا سهام، انتقال سند رسمی به نام خریدار از اهمیتی خاص برخوردار است. زیرا با استناد به سند رسمی، می‌توان گفت معامله غیر انکار خواهد شد. در برخی موارد اتفاق می‌افتد که بعد از انجام معامله، فروشنده از تنظیم سند رسمی برای خریدار بنا به بهانه‌های مختلف خودداری می‌کند. در این فرض است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می‌شود.
اما بهتر است که قبل از پرداختن به مبحث الزام به تنظیم سند رسمی، کمی با اسناد رسمی و عادی و ویژگی آن‌ها آشنا شویم.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
بیشتر بخوانید:الزام به تحویل مبیع
الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای یعنی چه؟
الزام به تنظیم سند ملک به‌صورت قولنامه‌ای به معنای وادار کردن فروشنده به تهیه و انتقال سند رسمی ملک به نام خریدار است. این الزام عموماً زمانی به میان می‌آید که فروشنده پس از امضای قولنامه، به وظایف خود در زمینه تنظیم سند رسمی عمل نکند. در چنین شرایطی، خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه، فروشنده را مجبور به تنظیم سند رسمی نماید. این فرآیند نیازمند جمع‌آوری مستندات و مدارک کافی به منظور اثبات تعهدات طرفین و نیت واقعی آن‌ها است.
شرایط و مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای
برای ارائه دعوای الزام به تنظیم سند ملکی که بر اساس قولنامه تنظیم شده است، در ابتدا باید شرایط مشخصی را مهیا کنید. این شرایط به همراه داشتن قولنامه‌ای معتبر، اثبات پرداخت مبلغ مورد توافق و ارائه مدارک شناسایی معتبر شامل می‌شود. مراحل لازم برای طرح دعوا به شکل زیر است:
تهیه مدارک لازم:
نخستین مرحله در آغاز دعوای الزام به تنظیم سند ملکی بر مبنای قولنامه، جمع‌آوری تمام مدارک و اسناد ضروری است. این مستندات شامل قولنامه، رسیدهای مالی، مدارک شناسایی و هر نوع مدرکی است که نشان‌دهنده تعهدات فروشنده باشد.
تنظیم و ارائه دادخواست:
پس از جمع‌آوری مستندات لازم، لازم است که یک درخواست رسمی تهیه کرده و به دادگاه مربوطه تسلیم کنید. در این درخواست، باید تمامی اطلاعات و جزئیات مرتبط با قرارداد و تعهدات فروشنده به طور کامل ذکر شود.
پیگیری و حضور در جلسات دادگاه:
پس از اینکه دادخواست خود را ارائه کردید، دادگاه زمان برگزاری جلسات بررسی را مشخص می‌کند و شما ملزم به شرکت در این جلسات خواهید بود. در این نشست‌ها، مستندات و شواهد خود را به قاضی ارائه کرده و به پرسش‌های او پاسخ دهید.
هزینه‌های طرح دعوا جهت الزام به تنظیم سند برای ملک‌های قولنامه ای
هزینه‌های مربوط به طرح دعوای الزام به تنظیم سند ملک بر مبنای قولنامه می‌تواند متفاوت باشد و تحت تأثیر عواملی نظیر موقعیت ملک، ارزش آن، وکیل منتخب و هزینه‌های مربوط به دادرسی قرار می‌گیرد. از جمله هزینه‌های رایج در این پروسه می‌توان به هزینه‌های دادرسی، حق‌الزحمه وکیل و هزینه‌های مرتبط با تهیه و ارائه مدارک اشاره کرد.
- هزینه‌های دادرسی:
این هزینه‌ها شامل هزینه‌های ارائه دادخواست و مخارج مرتبط با محاکمات است. مقدار این هزینه‌ها معمولاً بر اساس ارزش املاک مشخص می‌گردد و در برخی موارد ممکن است برای افراد با درآمد پایین، تسهیلاتی در نظر گرفته شود.
- هزینه‌های وکیل:
اگر قصد دارید در این فرآیند از خدمات وکیل بهره‌مند شوید، لازم است که هزینه‌های مرتبط با حق‌الوکاله او را نیز مدنظر قرار دهید. این هزینه‌ها ممکن است بسته به دانش و تجربه وکیل متفاوت باشد.
- هزینه‌های تهیه مدارک:
جمع‌آوری و تنظیم مدارک و اسناد لازم برای طرح دعوا ممکن است مستلزم صرف هزینه‌هایی باشد. این هزینه‌ها شامل تهیه کپی‌های رسمی از قراردادها، رسیدهای مالی و سایر مستندات مرتبط است.
انواع اسناد
اسناد به دو نوع عادی و رسمی تقسیم می‌شوند که ماده‌ی ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسناد رسمی را معرفی می‌کند. طبق این ماده، اسنادی که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر رسمی اسناد رسمی یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.
همچنین در ماده بعد یعنی ماده 1288 قانون مدنی بیان می‌کند که اسنادی که رسمی نباشند، عادی محسوب خواهند شد. اسناد رسمی از جهت اعتبار نسبت به اسناد عادی در مرحله و مقام بالاتری می‌باشند. همچنین نمی‌توان نسبت به راحتی در مورد آن‌ها ادعای انکار و تردید را بیان کرد و باید برای غیر معتبر بودنشان جعلی بودن آن‌ها را ثابت نمود.
این دعوی نیز مانند سایر دعاوی اگر به وکیلی خبره و ماهر سپرده شود به سرعت و راحت تر انجام خواهد شد. اگر به دنبال وکیلی موفق در تهران هستید می‌توانید با ما تماس بگیرید.
تفاوت‌های اسناد رسمی و عادی
از دیگر تفاوت‌های سند رسمی و سند عادی در زمینه مالکیت املاک است. در ماده 22 قانون ثبت اسناد بیان شده است که: وقتی برای یک ملک سند رسمی ثبت شود، دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که به عنوان مالک در سند رسمی نامش قید شده باشد. یا به موجب سندی رسمی مالکیت ملک از مالک رسمی به وی منتقل شده باشد.
علی رغم اهمیت بسیار وجود سند رسمی و انتقال سند رسمی در معاملات باز شاهد آن هستیم که در معاملات گاهی انتقال مالکیت با سند رسمی انجام نمی‌شود. بلکه در بسیاری از موارد طی یک سند عادی مالکیت ملک واگذار می‌گردد.
اما در دادگاه سند رسمی معتبر است و قانون کسی را که سند رسمی به نامش است مالک اصلی می‌داند. بنابراین خریدار نیازمند این سند رسمی است تا با خیال آسوده از ملک یا مال خریداری شده ی خود بهره ببرد.
اما باید دانست که حتی اگر در یک سند عادی قید نشود که فروشنده مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت است، این تکلیف بر عهده او خواهد بود. همچنین خریدار می‌بایست از فروشنده بخواهد که سند رسمی این انتقال را تنظیم نماید. برای انتقال مالکیت پیشنهاد می‌شود ابتدا مقاله اثبات مالکیت را مطالعه کنید.
اما بسیاری موارد اتفاق می‌افتد که انتقال به وسیله یک سند عادی مکتوب شده است. بعد به امضای طرفین رسیده و هنگام تنظیم سند، فروشنده بنا به دلایل مختلف از تنظیم سند رسمی جهت انتقال ملک به خریدار خودداری می کند. در این جاست که خریدار می‌تواند از طریق قانونی، وی را ملزم به تنظیم سند رسمی کند و در این هنگام است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می‌گردد.
انواع اسناد
مقالات مشابه: مهریه چیست؟
شرایط الزام به تنظیم سند رسمی
خواهان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی باید به طریقی بتواند مالکیت خود را بر ملک یا زمین مورد دعوی اثبات نماید. معمولا، قبل از تنظیم سند چنانچه تمامی شرایط چون آماده نبودن کل ثمن معامله توسط خریدار، استعلامات قانونی ملک و آماده نبودن خود ملک، ابتدا یک مبایعه نامه‌ی فروش نزد دفاتر املاک و یا دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود.
در مبایعه نامه مبلغ معامله ، شرایط پرداخت آن و شرایط و زمان تحویل ملک نیز مشخص می‌شود. چنانچه فروشنده ظرف مدت معین شده در قرارداد از انجام تعهدات خودداری کند. بر اساس مبایعه نامه‌ی تنظیمی می‌توان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را اقامه نمود.
به موجب ماده ۲۲۰ قانون مدنی و مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت ، هنگامی که فروشنده ثمن و مبلغ معامله را دریافت کرد. ملزم به تنظیم سند رسمی به نام خریدار میباشد. اما باید دقت کرد که برای طرح این دعوی ، خواهان یا همان خریدار باید عدم انجام تعهد از طرف فروشنده را اثبات نماید. چون بر این امر بر اساس تاریخ تنظیم و یا انتقال سند مندرج در مبایعه نامه به همراه گواهی عدم حضور صاحب سند در تاریخ مذکور است که توسط سردفتر اسناد رسمی ارائه می‌شود.
برای انجام تمامی این مراحل از ابتدا و قبل از انجام هر گونه معامله‌ای و پس از آن در صورت بروز مشکل مشاوره با یک وکیل در تهران ، شما را کمک خواهد کرد و ایجاد مشکلات را به حداقل می‌رساند. اگر به دنبال وکیل ماهر در تهران هستید موسسه حقوقی حجتیان در تهران در خدمت شماست.
درخواست مشاوره
مراحل الزام به تنظیم سند رسمی
جهت طرح دعوای تنظیم سند رسمی باید توجه داشت که طرح این دعوی مراحلی دارد که در ادامه به آن می‌پردازیم.
مرحله اول
برای این مرحله دو حالت برای طرح این دعوا وجود دارد:
- خریدار و فروشنده در سند عادی، تاریخی را برای حضور در دفترخانه‌ی مشخص برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مشخص کرده باشند.
- خریدار و فروشنده در سند عادی تاریخ یا محلی را برای تنظیم سند رسمی مشخص نکرده باشند.
حالت اول
فرض اول ، خواهان تنظیم سند رسمی ، ابتدا باید در تاریخ مقرر در دفترخانه معین شده حاضر شده باشد. تا در صورت عدم حضور مالک رسمی مال یا همان فروشنده در دفترخانه ، گواهی عدم حضور را از دفترخانه تعیین شده دریافت کند. تا از این طریق روشن شود که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع ورزیده است.
فرض دوم ، خریدار باید ابتدا طی یک اظهارنامه از فروشنده درخواست نماید تا در زمان معین و دفترخانه‌ی مشخص جهت تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت حاضر شود.
در این صورت نیز اگر بدون دلیل موجهی فروشنده در زمان مقرر و دفترخانه مشخص شده حاضر نشود، خریدار می‌تواند گواهی عدم حضور را از دفترخانه بگیرد. با این حال باید توجه داشت در فرض فوق دادگاه در صورتی به دعوای تنظیم سند رسمی رسیدگی می‌کند. تا عرفاً یا قانوناً خرید و فروش مال مندرج در سند عادی ، از طریق سند رسمی متداول باشد.
به بیان دیگر ، تعهد قانونی فروشنده به تنظیم سند رسمی محدود به مواردی است که انتقال مالکیت مال با سند رسمی عرفاً رواج داشته باشد یا قانون برای اثبات مالکیت بر آن مال سند رسمی را معتبر بداند.
مرحله دوم
برای مطرح کردن دعوای الزام به تنظیم سند در موردی است که فروشنده مالک رسمی مال باشد. خریدار پس از دریافت گواهی عدم حضور دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت مالک به دادگاه تقدیم می‌نماید.
دادگاه محل وقوع ملک ، دادگاه صالح به رسیدگی برای این دعوا می باشد ، جهت جلوگیری از ایجاد مشکل بهتر است. خواهان یا همان خریدار ، ضمن طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از فروش ملک نیز به دادگاه ارائه نماید. به دلیل اینکه فروشنده نتواند با فروش ملک به شخص ثالث دعوا را موضوعاً منتفی نماید.
اقدامات دادگاه جهت الزام به تنظیم سند رسمی
- دادگاه برای آنکه بر مبنای سند عادی خوانده را به تنظیم سند رسمی ملزم نماید ، ابتدا صحت تحقق انتقال مالکیت را احراز می نماید. پس دادگاه در ابتدا احراز می‌کند که خوانده مالک رسمی مال است یا خیر.
- دادگاه اهلیت داشتن خوانده برای فروش مال را احراز می‌نماید.
- انجام تعهدات مقرر در سند عادی توسط خواهان را احراز می‌کند و نیز احراز می‌کند. تا پرداخت‌ها یا شروط قراردادی که بر عهده خواهان برای دریافت مالکیت ملک بوده است توسط وی انجام شده است.
- احراز می‌نماید که هزینه تنظیم سند رسمی چه میزان بوده و بر عهده کدام یک از طرفین میباشد.
- بدیهی است در صورتی که نسبت به سند عادی تردید یا انکاری از جانب خوانده مطرح شود ، خواهان ابتدا و پیش از این مراحل باید صحت سندی عادی را از طریق ادله یا شواهد دیگر اثبات کند.
بیشتر بخوانید: عقد بیع
دادگاه صالح برای رسیدگی به دعاوی الزام به تنظیم سند کدام دادگاه است؟
دادگاه جهت رسیدگی به دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاک و اموال غیر منقول ، دادگاه محل وقوع ملک و در خصوص اموال منقول ، دادگاه محل اقامت خوانده میباشد.
چند نکته ی مهم در باب الزام به تنظیم سند رسمی
- بر اساس نظر برخی از حقوقدانان ، خواهان فقط در صورتی می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح نماید که برای خواسته خود دلیل کتبی و عینی داشته باشد و کسی که مبایعه نامه کتبی ندارد، این دعوا به نفع او نخواهد بود.
- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالی میباشد و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل 3/5 درصد ارزش منطقه‌ای ملک خواهد بود.
- برای محاسبه هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ارزش منطقه‌ای املاک بر اساس ویژگی‌های ظاهری ملک ، نوع مصالح به کار رفته در ساخت آن و موقعیت جغرافیایی ملک و… محاسبه می‌شود.
- آنچه بیان شد در مورد بیع عین معین و اموال موجود میباشد و مالی که به وجود نیامده و موضوع قرارداد انتقال ملکی است که هنوز به وجود نیامده است مثل قرارداد پیش فروش آپارتمان.
مطالعه بیشتر:مطالبه های حقوقی
جمع‌بندی
در تمامی این مراحل مشورت گرفتن از یک وکیل در تهران کمک می‌کند تا هم مراحل نفس‌گیر و طولانی احقاق حق به راحتی طی شود. همچنین مانع خسارات بیشتر نیز شود. اگر به دنبال وکیل در تهران هستید ، اگر به دنبال مشاوره در امور مختلف مالی و غیره مالی با یک وکیل باتجربه در تهران هستید ، باما تماس بگیرید .
موسسه حقوقی محبوبه حجتیان با کمک وکلای با تجربه در تهران ، در خدمت شماست.
دفتر وکالت حجتیان : وکیل پایه یک دادگستری آماده ی ارائه خدمات حقوقی در زمینه وکیل کیفری،وکیل اعاده دادرسی،وکیل ملکی،وکیل طلاق،وکیل خانواده , وکیل شرکت ،وکیل قرارداد، وکیل انحصار وراثت و وکیل دیوان عدالت اداری ، وکیل خانم در تهران… میباشد. برای مشاوره و تعیین وقت مشاوره حقوقی و دریافت وکالت با شماره : 09121584013 تماس بگیرید .
