دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
در معاملات ملکی وجود سند رسمی اهمیت ویژه‌ای دارد. هنگام معامله‌ی املاک و همچنین برخی اموال غیر منقول مانند خودرو، موتور سیکلت و یا سهام، انتقال سند رسمی به نام خریدار از اهمیتی خاص برخوردار است. زیرا با استناد به سند رسمی، می‌توان گفت معامله غیر انکار خواهد شد. در برخی موارد اتفاق می‌افتد که بعد از انجام معامله، فروشنده از تنظیم سند رسمی برای خریدار بنا به بهانه‌های مختلف خودداری می‌کند. در این فرض است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می‌شود.
اما بهتر است که قبل از پرداختن به مبحث الزام به تنظیم سند رسمی، کمی با اسناد رسمی و عادی و ویژگی آن‌ها آشنا شویم.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
بیشتر بخوانید:
انواع اسناد
اسناد به دو نوع عادی و رسمی تقسیم می‌شوند که ماده‌ی ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسناد رسمی را معرفی می‌کند. طبق این ماده، اسنادی که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر رسمی اسناد رسمی یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.
همچنین در ماده بعد یعنی ماده 1288 قانون مدنی بیان می‌کند که اسنادی که رسمی نباشند، عادی محسوب خواهند شد. اسناد رسمی از جهت اعتبار نسبت به اسناد عادی در مرحله و مقام بالاتری می‌باشند. همچنین نمی‌توان نسبت به راحتی در مورد آن‌ها ادعای انکار و تردید را بیان کرد و باید برای غیر معتبر بودنشان جعلی بودن آن‌ها را ثابت نمود.
این دعوی نیز مانند سایر دعاوی اگر به وکیلی خبره و ماهر سپرده شود به سرعت و راحت تر انجام خواهد شد. اگر به دنبال وکیلی موفق در تهران هستید می‌توانید با ما تماس بگیرید.
تفاوت‌های اسناد رسمی و عادی
از دیگر تفاوت‌های سند رسمی و سند عادی در زمینه مالکیت املاک است. در ماده 22 قانون ثبت اسناد بیان شده است که: وقتی برای یک ملک سند رسمی ثبت شود، دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که به عنوان مالک در سند رسمی نامش قید شده باشد. یا به موجب سندی رسمی مالکیت ملک از مالک رسمی به وی منتقل شده باشد.
علی رغم اهمیت بسیار وجود سند رسمی و انتقال سند رسمی در معاملات باز شاهد آن هستیم که در معاملات گاهی انتقال مالکیت با سند رسمی انجام نمی‌شود. بلکه در بسیاری از موارد طی یک سند عادی مالکیت ملک واگذار می‌گردد.
اما در دادگاه سند رسمی معتبر است و قانون کسی را که سند رسمی به نامش است مالک اصلی می‌داند. بنابراین خریدار نیازمند این سند رسمی است تا با خیال آسوده از ملک یا مال خریداری شده ی خود بهره ببرد.
اما باید دانست که حتی اگر در یک سند عادی قید نشود که فروشنده مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت است، این تکلیف بر عهده او خواهد بود. همچنین خریدار می‌بایست از فروشنده بخواهد که سند رسمی این انتقال را تنظیم نماید. برای انتقال مالکیت پیشنهاد می‌شود ابتدا مقاله اثبات مالکیت را مطالعه کنید.
اما بسیاری موارد اتفاق می‌افتد که انتقال به وسیله یک سند عادی مکتوب شده است. بعد به امضای طرفین رسیده و هنگام تنظیم سند، فروشنده بنا به دلایل مختلف از تنظیم سند رسمی جهت انتقال ملک به خریدار خودداری می کند. در این جاست که خریدار می‌تواند از طریق قانونی، وی را ملزم به تنظیم سند رسمی کند و در این هنگام است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می‌گردد.
انواع اسناد
مقالات مشابه:
شرایط الزام به تنظیم سند رسمی
خواهان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی باید به طریقی بتواند مالکیت خود را بر ملک یا زمین مورد دعوی اثبات نماید. معمولا، قبل از تنظیم سند چنانچه تمامی شرایط چون آماده نبودن کل ثمن معامله توسط خریدار، استعلامات قانونی ملک و آماده نبودن خود ملک، ابتدا یک مبایعه نامه‌ی فروش نزد دفاتر املاک و یا دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود.
در مبایعه نامه مبلغ معامله ، شرایط پرداخت آن و شرایط و زمان تحویل ملک نیز مشخص می‌شود. چنانچه فروشنده ظرف مدت معین شده در قرارداد از انجام تعهدات خودداری کند. بر اساس مبایعه نامه‌ی تنظیمی می‌توان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را اقامه نمود.
به موجب ماده ۲۲۰ قانون مدنی و مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت ، هنگامی که فروشنده ثمن و مبلغ معامله را دریافت کرد. ملزم به تنظیم سند رسمی به نام خریدار می‌باشد. اما باید دقت کرد که برای طرح این دعوی ، خواهان یا همان خریدار باید عدم انجام تعهد از طرف فروشنده را اثبات نماید. چون بر این امر بر اساس تاریخ تنظیم و یا انتقال سند مندرج در مبایعه نامه به همراه گواهی عدم حضور صاحب سند در تاریخ مذکور است که توسط سردفتر اسناد رسمی ارائه می‌شود.
برای انجام تمامی این مراحل از ابتدا و قبل از انجام هر گونه معامله‌ای و پس از آن در صورت بروز مشکل مشاوره با یک وکیل در تهران ، شما را کمک خواهد کرد و ایجاد مشکلات را به حداقل می‌رساند. اگر به دنبال وکیل ماهر در تهران هستید موسسه حقوقی حجتیان در تهران در خدمت شماست.
مراحل الزام به تنظیم سند رسمی
جهت طرح دعوای تنظیم سند رسمی باید توجه داشت که طرح این دعوی مراحلی دارد که در ادامه به آن می‌پردازیم.
مرحله اول
برای این مرحله دو حالت برای طرح این دعوا وجود دارد:
- خریدار و فروشنده در سند عادی، تاریخی را برای حضور در دفترخانه‌ی مشخص برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مشخص کرده باشند.
- خریدار و فروشنده در سند عادی تاریخ یا محلی را برای تنظیم سند رسمی مشخص نکرده باشند.
حالت اول
فرض اول ، خواهان تنظیم سند رسمی ، ابتدا باید در تاریخ مقرر در دفترخانه معین شده حاضر شده باشد. تا در صورت عدم حضور مالک رسمی مال یا همان فروشنده در دفترخانه ، گواهی عدم حضور را از دفترخانه تعیین شده دریافت کند. تا از این طریق روشن شود که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع ورزیده است.
فرض دوم ، خریدار باید ابتدا طی یک اظهارنامه از فروشنده درخواست نماید تا در زمان معین و دفترخانه‌ی مشخص جهت تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت حاضر شود.
در این صورت نیز اگر بدون دلیل موجهی فروشنده در زمان مقرر و دفترخانه مشخص شده حاضر نشود، خریدار می‌تواند گواهی عدم حضور را از دفترخانه بگیرد. با این حال باید توجه داشت در فرض فوق دادگاه در صورتی به دعوای تنظیم سند رسمی رسیدگی می‌کند. تا عرفاً یا قانوناً خرید و فروش مال مندرج در سند عادی ، از طریق سند رسمی متداول باشد.
به بیان دیگر ، تعهد قانونی فروشنده به تنظیم سند رسمی محدود به مواردی است که انتقال مالکیت مال با سند رسمی عرفاً رواج داشته باشد یا قانون برای اثبات مالکیت بر آن مال سند رسمی را معتبر بداند.
مرحله دوم
برای مطرح کردن دعوای الزام به تنظیم سند در موردی است که فروشنده مالک رسمی مال باشد. خریدار پس از دریافت گواهی عدم حضور دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت مالک به دادگاه تقدیم می‌نماید.
دادگاه محل وقوع ملک ، دادگاه صالح به رسیدگی برای این دعوا می باشد ، جهت جلوگیری از ایجاد مشکل بهتر است. خواهان یا همان خریدار ، ضمن طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از فروش ملک نیز به دادگاه ارائه نماید. به دلیل اینکه فروشنده نتواند با فروش ملک به شخص ثالث دعوا را موضوعاً منتفی نماید.
اقدامات دادگاه جهت الزام به تنظیم سند رسمی
- دادگاه برای آنکه بر مبنای سند عادی خوانده را به تنظیم سند رسمی ملزم نماید ، ابتدا صحت تحقق انتقال مالکیت را احراز می نماید. پس دادگاه در ابتدا احراز می‌کند که خوانده مالک رسمی مال است یا خیر.
- دادگاه اهلیت داشتن خوانده برای فروش مال را احراز می‌نماید.
- انجام تعهدات مقرر در سند عادی توسط خواهان را احراز می‌کند و نیز احراز می‌کند. تا پرداخت‌ها یا شروط قراردادی که بر عهده خواهان برای دریافت مالکیت ملک بوده است توسط وی انجام شده است.
- احراز می‌نماید که هزینه تنظیم سند رسمی چه میزان بوده و بر عهده کدام یک از طرفین می‌باشد.
- بدیهی است در صورتی که نسبت به سند عادی تردید یا انکاری از جانب خوانده مطرح شود ، خواهان ابتدا و پیش از این مراحل باید صحت سندی عادی را از طریق ادله یا شواهد دیگر اثبات کند.
بیشتر بخوانید:
دادگاه صالح برای رسیدگی به دعاوی الزام به تنظیم سند کدام دادگاه است؟
دادگاه جهت رسیدگی به دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاک و اموال غیر منقول ، دادگاه محل وقوع ملک و در خصوص اموال منقول ، دادگاه محل اقامت خوانده می‌باشد.
چند نکته ی مهم در باب الزام به تنظیم سند رسمی
- بر اساس نظر برخی از حقوقدانان ، خواهان فقط در صورتی می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح نماید که برای خواسته خود دلیل کتبی و عینی داشته باشد و کسی که مبایعه نامه کتبی ندارد، این دعوا به نفع او نخواهد بود.
- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالی می‌باشد و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل 3/5 درصد ارزش منطقه‌ای ملک خواهد بود.
- برای محاسبه هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ارزش منطقه‌ای املاک بر اساس ویژگی‌های ظاهری ملک ، نوع مصالح به کار رفته در ساخت آن و موقعیت جغرافیایی ملک و… محاسبه می‌شود.
- آنچه بیان شد در مورد بیع عین معین و اموال موجود می‌باشد و مالی که به وجود نیامده و موضوع قرارداد انتقال ملکی است که هنوز به وجود نیامده است مثل قرارداد پیش فروش آپارتمان.
مطالعه بیشتر:
جمع‌بندی
در تمامی این مراحل مشورت گرفتن از یک وکیل در تهران کمک می‌کند تا هم مراحل نفس‌گیر و طولانی احقاق حق به راحتی طی شود. همچنین مانع خسارات بیشتر نیز شود. اگر به دنبال وکیل در تهران هستید ، اگر به دنبال مشاوره در امور مختلف مالی و غیره مالی با یک وکیل باتجربه در تهران هستید ، باما تماس بگیرید .
موسسه حقوقی محبوبه حجتیان با کمک وکلای با تجربه در تهران ، در خدمت شماست.
پیج ما را در اینستاگرام دنبال کنید.