گاهی در پیرامون خود شاهد آن هستیم که برخی افرادبه ملک دیگران تعرض می‌کنند و اراضی دیگران چون خانه، زمین یا باغ را به نحو غیر قانونی تصرف می نمایند. در این زمان مالک می‌تواند با ارائه‌ی دادخواست خلع ید به مرجع قضایی به دنبال خارج کردن متصرف از ملک خود باشد. در ادامه به این سوال که خلع ید چیست، پاسخ خواهیم داد.
برای هر گونه مشاوره در مورد خلع ید و هر گونه دعوای حقوقی و مالی، می‌توانید به موسسه حقوقی ما در تهران، موسسه حقوقی محبوبه حجتیان مراجعه نمایید.
خلع ید چیست؟
خلع ید یک دعوای حقوقی است که در مورد اموال غیرمنقول مانند خانه، زمین و باغ مطرح می‌گردد. این دعوی زمانی مطرح میشود که شخصی بطور غیرقانونی ملک فرد دیگر را تصرف نماید و شخص مالک قصد دارد تا ملک خود را از تصرف غاصب خارج کند.
در واقع مالک اصلی از ادامه تصرف متصرف بر ملک خود، راضی نبوده باشد که با توجه به ماده 308 قانون مدنی که «غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان» این تصرف غاصبانه تلقی میشود و مالک می‌تواند با ارائه دادخواست خلع ید به مرجع قضائی درخواست اخراج متصرف از ملک خویش را نماید.
خلع ید ملک مشاع
در برخی از موارد یک ملک دارای مالکین مختلف میباشد، یعنی یا به صورت شراکتی خریداری شده و یا به فرزندان یک خانواده به ارث رسیده است. در این حالت، هیچ یک از مالکین نمی‌توانند ادعای مالکیت مستقل داشته باشند و نمی‌توانند بدون اذن دیگر مالکین در مال مشترک تصرفی داشته باشند.
طبق ماده 43 قانون آیین دادرسی مدنی، «در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید میشود. ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.»
یعنی محکوم‌له در دعوای خلع ید مـلک مشاع، زمانی می‌تواند تقاضای تحویل ملک مشاع را به خود نماید که از سایر شرکت اجازه کسب کرده باشد و با رضایت آنان باشد.
خلع ید مشاع
سوال:
در مورد پیش خرید ملک چی می‌دونی..؟؟
جواب:
ویدئوی زیر رو نگاه کن تا نکات کلیدی پیش‌خرید و پیش‌فروش ملک رو بهت بگم.
شروط لازم برای طرح دعوای خلع ید
برای ارائه دادخواست خلع ید و طرح دعوای آن باید 3 شرط اساسی وجود داشته باشد.
۱.مالک بودن خواهان:
خواهان باید با ارائه سند رسمی، مالکیت خود بر ملک مورد نزاع را اثبات نماید. این سند اعم از سند ثبتی یا دادنامه دادگاه مبنی بر مالک بودن خواهان میباشد.
۲.تصرف خوانده
۳.غیرقانونی و غیرمجاز بودن تصرف (غصبی):
وجود این سه شرط باید از سوی دادگاه احراز و معلوم گردد.
تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید چیست؟
شاید این دو واژه را شنیده باشید و گمان کنید که به یک معنا میباشد اما اینگونه نیست. همانگونه که بیان شد دعوای خلع ید در مورد ملکی مطرح میشود که مورد تصرف غیرقانونی شخص دیگر قرار گرفته باشد و قصد اخراج غاصب از ملک خود را داشته باشیم. اما اگر بین مالک و شخص متصرف قراردادی مثل قرارداد اجاره وجود داشته باشد و در آن قرارداد زمان تخلیه ملک مشخص شده باشد اما متصرف یا مستأجر، ملک را تخلیه نکند می‌توان علیه او دعوای تخلیه ید مطرح کرد.
همینطور ممکن است شخصی به دیگری اجازه استفاده از ملک خود را بدهد و بعد بخواهد اجازه خود را پس بگیرد در اینجا هم باید دعوای تخلیه ید مطرح شود. تفاوت دیگر این است که دعوای خلع ید فقط در مورد اموال غیرمنقول قابل طرح است. اما دعوای تخلیه ید هم در مورد اموال منقول و هم در مورد اموال غیرمنقول می‌تواند مطرح شود.
دعوای خلع‌ید و تخلیه ید
تفاوت دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی چیست؟
در دعوای خلع ید اولین اقدام خواهان پس از طرح دعوی نزد دادگاه، اثبات مالکیت خود با ارائه سند رسمی میباشد. اما در دعوای تصرف عدوانی اثبات مالکیت از سوی خواهان لازم نیست و خواهان فقط باید ثابت کند که سابقه تصرف او نسبت به متصرف فعلی مقدم بوده و زودتر از او انجام شده است. (اثبات سبق تصرف)
نکته: در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به تحویل مبیع نیز مطالبی ذکر شده که به موضوع و مطالب این مقاله هم تقریبا مربوط میباشد.
تفاوت‌های خلع ید و تصرف عدوانی
- در دعوای تصرف عدوانی رعایت تشریفات دادرسی لازم نیست و رسیدگی خارج از نوبت انجام می شود. اما در خلع ید رعایت تشریفات دادرسی لازم است.
- دعوای خلع ید فقط به صورت حقوقی مطرح میشود ولی دعوای تصرف عدوانی به دو شکل حقوقی و کیفری قابل طرح و بررسی است.
- در دعوای خلع‌ید تنها مالک، وکیل یا قائم مقام او و یا نماینده حقوقی او می‌تواند طرح دعوی کند. اما در دعوای تصرف عدوانی نیازی نیست که خواهان، مالک باشد. صرف مقدم بودن تصرف خواهان کافیست. حتی اگر مستأجر، مباشر، خادم و یا کارگر باشد.
- در دعوای خلع‌ید حتما باید رای قطعی شود و درخواست اجرا باید صورت گیرد. در حالی که در دعوای تصرف عدوانی حکم تصرف بلافاصله قابل اجراست و نیاز به قطعی شدن نیست.
- هزینه دادرسی در دعوای خلع ید با توجه به اموال غیر منقول مالی است و بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در منطقه محاسبه می گردد. در صورتیکه هزینه دادرسی در دعوای تصرف عدوانی براساس دعاوی غیر مالی محاسبه میشود.
خلع‌ید و تصرف عدوانی
مراحل قانونی دعوای خلع ید
- در ابتدای کار مالک یا نماینده قانونی وی باید با رعایت موارد و مدارک لازم به یکی از دفاتر خدمات قضایی در سطح کشور مراجعه و اقدام به تشکیل پرونده کند.
- دفاتر خدمات قضایی پس از تشکیل پرونده و اخذ هزینه‌های دادرسی و اوراق، پرونده را به صورت الکترونیکی به دادگاهی که ملک در آنجا قرار دارد ارسال می‌نمایند.
- دادگاه صالح در صورت کامل بودن پرونده وقت رسیدگی تعیین می‌کند و طرفین دعوی را جهت حضور در دادگاه دعوت می‌نماید.
- برای اثبات مالکیت مالک چنانچه ملک دارای سابقه ثبتی باشد. دادگاه اقدام به استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک می‌نماید تا مالکیت مالک برای دادگاه ثابت شود.
- متصرف غیرقانونی در جلسه رسیدگی باید قانونی بودن تصرفات خود را اثبات کند و چنانچه قادر نباشد ثابت کند که تصرفاتش با اذن مالک بوده، دادگاه حکم خلع ید را به نفع مالک صادر خواهد نمود.
- هزینه های دادرسی در دعوای خلع ید بر اساس قیمت املاک منطقه تعیین می‌گردد.
طرح دعوای خلع ید
پس از تحلیل مفهوم خلع ید، اکنون به بررسی اجزای کلیدی و شرایط لازم برای اقامه دعوی خلع ید می‌پردازیم. برای تنظیم دادخواست خلع ید، چهار شرط اساسی وجود دارد که در صورت رعایت این موارد، دادگاه حکم نهایی خود را به نفع مالک و در راستای خلع ید صادر خواهد کرد. اجزا و شرایط اقامه دعوی خلع ید به شرح زیر است:
۱- مال غیر منقول باشد
مطرح کردن دعوی خلع ید تنها در شرایطی ممکن است که دارایی مورد نظر غیر منقول باشد. به عبارت دیگر، مالک فقط می‌تواند اقدام به ارائه دادخواست خلع ید کند در صورتی که مال غصب شده از نوع غیر منقول باشد. در علم حقوق، منظور از غیر منقول مالی است که نمی‌توان آن را از یک مکان به مکان دیگر منتقل کرد؛ مانند زمین، معدن، خانه و موارد مشابه.
۲- استیلا و تسلط بر مال توسط مدعی علیه
این نکته حائز اهمیت است که هدف از طرح این دعوی، خارج کردن تصرف غیرقانونی از دارایی‌ها میباشد. در اینجا، منظور از دارایی‌ها، املاک غیرمنقول است.
۳- عدوانی بودن تصرف
عدوانی بودن تصرف به این معناست که شخصی بدون داشتن هیچ گونه مدرک یا توافقی، مال دیگری را تصرف کرده باشد. در این حالت، اگر به جزئیات توجه کنید، خواهید دید که طرح دعوی خلع ید علیه مستأجر امکان‌پذیر نیست.
۴- مالکیت خواهان
در زمینه دعوی خلع ید، صاحب ملک ملزم به ارائه مدارک معتبر برای اثبات حق مالکیت خود است؛ از این رو، فردی که شکایت را مطرح می‌کند باید در واقع مالک حقیقی ملک مورد نظر باشد.
۵- داشتن سند رسمی
اقامه دعوی خلع ید تنها در صورتی مجاز است که مالک دارای سند رسمی باشد. به همین دلیل، در صورتی که ملک هیچ سند رسمی به نام خواهان نداشته باشد، درخواست خلع ید همراه با سند عادی در محاکم قضائی پذیرفته نخواهد شد.
دادخواست خلع ید چگونه است؟
دادخواست خلع ید در واقع درخواست قانونی است که توسط صاحب ملک علیه شخصی که به طور غیرمجاز در آن تصرف کرده، در دفاتر قضایی ثبت میشود. در این درخواست، مالک از دادگاه می‌خواهد که به سرعت به اعمال غیرمجاز غاصب رسیدگی کند و انتظار دارد با استناد به مدارک ارائه شده، حکمی قانونی برای خلع ید صادر کند.
در بیشتر این موضوعات حقوقی و دعاوی، موضوعی که بیشتر به چشم می‌خورد در مبحث خانواده است. یکی موضوع طلاق میباشد که در مقاله انواع طلاق در مورد آن مطالبی ذکر شده است. موضوع دیگر هم مهریه میباشد که به دو نوع مهریه عندالاستطاعه و عندالمطالبه تقسیم میشود.
با توجه به آنچه گفته شد می‌توان به دشواری مسیر طرح دعوی خلع ید تا به نتیجه رسیدن آن پی برد. در این مسیر سخت می‌توان از تجربه یک وکیل مجرب در تهران استفاده کرد تا تمام مراحل به نحو عالی انجام شود. اگر به دنبال وکیل پایه یک در تهران، با تجربه و موفقیت بسیار در پرونده های مختلف هستید با ما تماس بگیرید.