مشکلات بین موجر و مستاجر از زمان های گذشته تا به امروز در زمینه های مختلف وجود داشته و تبدیل به یکی از دعاوی ملکی در دادگاههای کشور شده است . تعدیل اجاره بها نیز یکی از دعاوی ملکی بین موجر و مستاجر است .
با توجه به تورم شدید در سالهای اخیر برخی موجرین اقدام به چند برابر کردن اجاره بهای ملک و مغازه های خود کرده اند . مستاجر با شرایطی می تواند با طرح دادخواستی مبنی بر تعدیل اجاره بها به دادگاه نسبت به کمتر کردن اجاره بهای خود اقدام نماید .
کمک از یک وکیل ملکی با تجربه در زمینه دعاوی ملکی می تواند روند رسیدگی به پرونده را سرعت ببخشد . وکیل پایه یک دادگستری محبوبه حجتیان با سالها تجربه در زمینه دعاوی ملکی ، خانواده ، طلاق ، کیفری و … آماده ارائه مشاوره حقوقی به شما عزیزان می باشد .
تعدیل اجاره بها چیست ؟
تعدیل به معنی معتدل کردن است و در اصطلاح حقوقی زمانی به کار می رود که موجر و مستاجر در مورد میزان اجاره بها به توافق نمی رسند . در این صورت برای تعدیل اجاره بها به دادگاه مراجعه می کنند .
یعنی هر یک از طرفین (موجر یا مستاجر) بنا به وضع اقتصادی موجود در کشور و همچنین افزایش یا کاهش هزینه های زندگی میتواند درخواست کاهش یا افزایش اجاره بها را داشته باشد و به دادگاه تقدیم کند .
طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 ، ماده 4 مقرر می دارد : “موجر یا مستاجر می تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان تعدیل اجاره بها را بنماید ، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد ، دادگاه با جلب نظر کارشناس ، اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد و حکم دادگاه در این مورد قطعی است ” .
برای دریافت مشاوره با کارشناسان حقوقی متخصص با موسسه حقوقی حجتیان تماس بگیرید .
شرایط طرح دعوی برای تعدیل اجاره بها چیست ؟
انقضاء مدت اجاره : یکی از شروط طرح دعوی برای تعدیل اجاره انقضاء مدت اجاره است که صریحا در ماده قانونی به آن اشاره شده است . یعنی مستاجر تا زمانی که مدت اجاره تمام نشده نمی تواند نسبت به تعدیل اجاره بها اقدام کند .
سپری شدن سه سال تمام شمسی : طبق ماده 4 قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 باید سه سال تمام شمسی از آخرین تعدیل اجاره بهای واقع شده گذشته باشد تا بتوان مجددا نسبت به آن اقدام نمود .
الزامات اثباتی موجر در تعدیل اجاره بها
درست است که قانون روابط موجر و مستاجر حق مربوط به تعدیل اجاره را برای هر دو آنها در نظر گرفته ولی با توجه به افزایش شدید تورم این دعوی معمولا از سوی موجرین مطرح می شود . موجر برای اینکار باید ابتدا شرایط زیر را داشته باشد و به دادگاه اثبات نماید . این شرایط به شرح زیر است :
اثبات ذینفع بودن یا مالکیت : مانند سایر دعاوی ملکی باید خواهان بتواند هویت خویش را برای دادگاه احراز نموده و ثابت نماید که در مورد ملک موردنظر ذینفع می باشد . این کار معمولا با سند مالکیت و استعلام از اداره ثبت اسناد صورت می گیرد .
اثبات رابطه استیجاری : در دعوی تعدیل اجاره بها باید برای دادگاه محرز شود که رابطه ای استیجاری میان موجر و مستاجر برقرار است که این کار با قرارداد اجاره انجام می گردد .
احراز انقضای تاریخ رای قبلی : اگر موجر یا مستاجر قبلا نیز دادخواست تعدیل اجاره به دادگاه ارائه نموده باشد باید سه سال تمام شمسی از آن گذشته باشد تا بتوان دوباره نسبت به آن اقدام نمود . خواهان اگر دادخواستی مبنی بر تعدیل اجاره بها داشته و بیش از سه سال از آن گذشته باید آن را به دادگاه اطلاع دهد .
مطلب مرتبط : هزینه وکیل دعاوی ملکی
چگونه رای تعدیل اجاره بها اجرا می شود ؟
اگر حکم دادگاه مبنی بر تعدیل اجاره بها باشد این حکم قطعی بوده و قابل تجدیدنظرخواهی نخواهد بود . این حکم به محض ابلاغ شدن لازم الاجرا می باشد.
اگر موجر مابه التفاوت اجاره را ضمن دادخواست تعدیل اجاره بها مطالبه کند این مابه التفاوت هم در حکم صادره وجود دارد که دایره اجراء مکلف است آن را اجرا نماید .
نکات مهم دعوی تعدیل اجاره بها
- اخذ حکم تعدیل اجاره بها در صورتی امکان دارد که مبلغ اجاره مشخص شده باشد و طرفین (موجر و مستاجر) اختلافی بر سر آن نداشته باشند .
- اگر یکی از شروط قرارداد اجاره این باشد که موجر حق ندارد اجاره بها را افزایش دهد ، این شرط از نظر قانون باطل است .
- مالی بودن یا نبودن دعوای تعدیل اجاره از نظر اداره حقوقی قوه قضاییه محل ملک مورد اختلاف نظر است .
پیشنهاد می کنیم مقاله راهنمای انتخاب وکیل حقوقی را مطالعه نمایید .
لزوم کمک از وکیل ملکی جهت دعوی تعدیل اجاره
جهت بهره گیری از وکیل حقوقی برای دعوی تعدیل اجاره بصورت قانونی و حرفه ای می توانید از وکیل پایه یک محبوبه حجتیان کمک بگیرید .
وکیل حجتیان در زمینه های گوناگون از قبیل حقوقی ، خانواده ، ملکی ، قرارداد ، کیفری و مهاجرت خدمات حقوقی ارائه می نماید و شما را تا حصول نتیجه دلخواه یاری می نماید .
برای اطلاعات از مسائل حقوقی در آپارات همراه ما باشید .
برای کسب اطلاعات لازم و دریافت مشاوره با ما تماس بگیرید .