استفاده از ملک بر خلاف کاربری آن

آیا استفاده از ملک بر خلاف کاربری آن ممنوع است؟

در طول زمان به دلیل افزایش هزینه خرید املاک مسکونی به مرور شاهد تغییر املاک مسکونی به املاک غیر مسکونی اعم از تجاری و اداری بوده‌ایم. در این مطلب می‌خواهیم در مورد شرایط استفاده از ملک بر خلاف کاربری آن صحبت کنیم، پس با ما همراه باشید.

این شرایط در حالی است که در تعریف قوانین موجود تغییر کاربری ممنوع و فعل تغییر کاربری ملک عمل غیر قانونی محسوب می‌شود. در صورت گزارش چنین مواردی به شهرداری و مسئولین ذی‌ربط، موضوع مورد پیگیری قرار می‌گیرد. البته لازم به ذکر است که قانونگذار چند استثنا در نظر گرفته و این حالت همیشه هم غیرقانونی محسوب نمی‌شود.

به منظور ایجاد نظم در شهرسازی نوع استفاده از زمین و ساختمان تعیین می‌گردد. بدین منظور در قوانین و مقررات شهری در مواردی مالکیت شخص یا اشخاص حقوقی محدود می‌شود. نظام قواعد شهری برای تغییر کاربری املاک موجود در شهر انواع مختلفی از کاربری را تعریف کرده است.

بر طبق این قوانین مالک اجاره ساخت ساختمان بدون تعریف کاربری خاص و بدون مجوز شهرداری را ندارد. اگر شما نیز تمایل دارید تا نکات و مسائل مربوط به تغییر کاربری زمین و استثناء های آن را بررسی کنید تا پایان این مطلب با ما همراه باشید.

مالک ساختمان

بیشتر بخوانید: لایحه دفاعیه کلاهبرداری

کاربری چیست؟

چگونگی و نوع استفاده از زمین و ساختمان که در طرح‌های شهری و پروانه‌های صادر شده از شهرداری ذکر و تاکید می‌شود کاربری آن ملک نامیده می‌شود. معمولاً در طرح‌های تفصیلی شهرها انواع مختلفی از آن پیش‌بینی می‌شود. بدین منظور مهم‌ترین انواع کاربری‌ها را می‌توان به سه دسته اداری، تجاری و مسکونی تقسیم نمود.

لازم به ذکر است که در قوانین ما تعریف دقیقی از انواع مختلف کاربری ثبت و ارائه نشده است. اما لزوم داشتن اطلاعات در رابطه با انواع آن به این منظور است که افراد مختلف در دام ضمانت اجرایی که به منظور تغییر کاربری خلاف قانون در نظر گرفته شده است و حتی در صورت عدم پذیرش رای کمیسیون ۱۰۰ ممکن است منتهی به صدور حکم حبس شود نیفتند.

کاربری ملک

اسنادهایی که برای استفاده بر خلاف کاربری مسکونی وجود دارد

با وجود اینکه در ابتدای مطالب بیان شد اصل بر این است که در حالت کلی امکان تغییر کاربری مندرج در پروانه ملک برای مالکان وجود ندارد. افراد نمی‌توانند استفاده‌های خلاف کاربری مالک داشته باشند. لیکن استثناء هایی در قوانین و مقررات شهرداری پیش بینی شده است. در ادامه به برخی از این استثناهای مربوط به استفاده غیر مسکونی از ملک مسکونی می‌پردازیم.

مطالب مرتبط: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی  

این استثنا ها عبارتند از:

1. بنا به تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، دایر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و نیز دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی مستند می‌باشد.
2. فعالیت شغلی پزشکان و صاحبان حرفه و وابسته مستند به قانون ملک در اختیار مطب پزشکان مصوب 1366/20/10 می‌باشد.
3. به استناد ماده ۳ آیین‌نامه محل تاسیس دفاتر مطبوعات دایر کردن دفتر مطبوعات مصوب 1380/03/27 می‌باشد.
4. بنا بر ماده ۲ قانون سازمان‌دهی و حمایت از مشاغل خانگی، مصوبه 1389/02/22 استفاده از ملک مسکونی برای مشاغل خانگی مستند می‌باشد.

استثناء های ذکر شده در بالا همراه با شرایط و قوانین است که در ادامه به تفصیل به ذکر آنها خواهیم پرداخت و مورد بررسی قرار می‌دهیم. بدین منظور متوجه لزوم استفاده از هر ملک و اراضی با توجه به کاربری خاص آن برای منفعت مالکان و  شهروندان خواهیم شد. با توجه به مطالب ذکر شده تعریف واحد اداری بدینسان است:

واحد اداری

واحدهای اداری عبارتند از کلیه ساختمان‌های دولتی و نهادهای انقلابی با توجه به تعریف سایر ساختمان‌هایی که شامل ساختمان‌های تجاری مسکونی و صنعتی نباشند. در تعریف واحد اداری محاسبه می‌شود در نتیجه محلی که در آن افراد حقوقی یا حقیقی کار کند و در آن محل کارهای خدماتی وابسته به دولت و بخش خصوصی انجام شود شامل کاربری اداری می باشد.

با استناد به تبصره یک ماده ۸ قانون موجر و مستاجر ۱۳۶۲ که دلیلی برای منسوخ کردن آن وجود ندارد مقرر است. در صورتی که ملک اجاره ای برای مقصودی غیر از کسب یا حرفه یا تجارت به اجاره داده شود و از هر جهت تابع مقررات زهرا ذکر شده مربوط به اجاره محل مسکونی می‌باشد.

می‌توان نتیجه گرفت که اگر کاربری ملک به صورت تجاری نباشد، کاربری ملک بر پایه کاربری مسکونی می‌باشد. در نتیجه کاربری اداری جنبه استثناء خواهد داشت و جزو مواردی خواهد بود که برای تامین خدمات بخش دولتی و یا خصوصی وجهی دریافت می‌کند.

امکان تغییر کاربری در چارچوب قانون شهرداری

توجه به تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری در سال ۱۳۵۲ در صورتی که بر خلاف موارد یاد شده در پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری کسب و کار و یا تجارتی دایر شود. شهرداری مورد گزارش شده را در کمیسیون مربوطه به تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون مطرح می‌کند. همچنین در صورت ارتکاب تخلف مالک و یا مستاجر کمیسیون با تعیین مهلت مقرر که این مهلت نباید از دو ماه بیشتر شود

در مورد پلمپ محل کسب و کار و تجارت ظرف مدت یک ماه تصمیم می‌گیرند.

بنابراین قانون اگر کسی پس از آگاهی از تخلف انجام شده در محل مذکور و پس از تعطیلی کسب و کار و تجارت در محل اقدام به ادامه فعالیت در این زمینه نماید مرتکب تخلف شده است. کیفر به حبس جنحه‌ای از شش ماه دو سال و پرداخت جریمه نقدی از ۵ هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم شده و محل مذکور مجدد تعطیل خواهد شد.

علاوه بر این بنا به تبصره بند ۲۴ صلاحیت شهرداری محدود به برخورد با تغییر کاربری از کاربری غیر تجاری به استفاده از ملک به عنوان محل کسب و کار تجاری شده است. با این حال شهرداری با سایر موارد به تغییر کاربری من جمله تغییر کاربری از کاربری مسکونی به کاربری اداری ملک نیز برخورد می‌کند.

تعریف کاربری اداری و تجاری در املاک

محل مورد استفاده تاجر کاسب و صاحبان کسب و کار تجاری به منظور فعالیت تجاری و اداری کاربری تجاری و اداری از آن ملک گفته می‌شود. همچنین به استناد دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری و تجاری و صنعتی تعریف واحد تجاری بدون صورت است. تمام ساختمان هایی که برابر تبصره ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری ها که به منظور استفاده کسب و کار تجاری ساخته می‌شوند. یا واحدهای تحت پوشش قوانین نظام صنفی و نیز واحدهای ذکر شده در قانون تجارت فعالیت داشته باشند واحد تجاری محسوب می‌شوند.

ماده ۲ قانون تجارت که به بیان چگونگی معاملات تجاری می‌پردازد. با توجه به ماده ۲ قانون نظام صنفی فعالیت اشخاص صنفی برشمرده شده است. همچنین بنا به تعریف مراکز تجاری که در آن قید شده مراکزی که در آن اشخاص حقیقی و حقوقی طبق قانون تجارت در آن مشغول به عملیات تجاری هستند به معامله و داد و ستد تجاری می‌پردازند.

این‌ها همه نمونه‌هایی برای فعالیت مربوط به کسب و کار تجاری می‌باشد در نتیجه ملک مذکور در شمار املاک با کاربری تجاری محسوب می‌شود.

مطالب مشابه: چک و انواع آن

املاک اداری و تجاری

آیا قصد سازنده در تعیین نوع کاربری واحد مسکونی و بهره‌برداری فعلی او از واحد مسکونی تاثیری دارد؟

واحدهایی که به منظور اسکان دائم و یا موقت شخص و یا اشخاص بنا شده و دارای الگوی ساختمانی خاص بوده و چند قسمت اصلی و مشخص را حتماً دارند واحد مسکونی می گویند. الگوی ساختمانی خاص به عنوان مثال دارای اتاق سرویس  آشپزخانه و .. باشند.

اینکه بهره‌برداری فعلی از ملک مذکور چگونه است و یا قصد سازنده چه بوده است از ارکان تعریف ملک مسکونی نمی‌باشد. لذا کاربری مسکونی بدین تعریف است که فضاهای تعبیه شده در یک ساختمان به منظور سکونت خانواده و به عنوان واحد مسکونی ملک می‌باشد.

تغییر کاربری اراضی کشاورزی

بنا به قانون حفظ کاربری زمین های کشاورزی و باغ ها اصل بر ممنوعیت تغییر کاربری اراضی کشاورزی است. لذا شهرداری هیچ اختیاری برای تغییر کاربری اراضی کشاورزی را ندارد. تنها مرجع ذی صلاح کمیسیون ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری می‌باشد.

در این خصوص لازم به ذکر است طبق قانون مربوط به اصل معطوف به سبق شدن قوانین کلیه زمین‌هایی که تا پیش از تصویب قانون ذکر شده در سال ۱۳۷۴ تغییر کاربری داده‌اند. شامل جزای کیفری تغییر کاربری اراضی کشاورزی نمی‌شوند.

کاربری زمین های کشاورزی

آیا زمین‌های کشاورزی را می‌توان تغییر کاربری داد؟

مطابق قانون حفظ اراضی کشاورزی و باغ‌ها، تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی به مسکونی جز در موارد خاص خواص و ضروری ممنوع می‌باشد. در این موارد نیز تغییر کاربری بر عهده کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری می‌باشد حال این مسئله مورد بحث قرار می‌گیرد که چه اراضی مشمول این قوانین می‌باشند.

به کلیه اراضی تحت کشت باغات شامل: آبی، دیم، اعم از زمین های دایر و بایر شده که سابقه بهره‌برداری داشته باشند، زمین‌های کشاورزی می‌گویند. همچنین تغییر کاربری زراعی و هرگونه تغییر کاربری غیرقانونی از این املاک جرم بوده و مجازات کیفری به همراه دارد.

تغییر کاربری اراضی کشاورزی