البته. با توجه به شرایط اقتصادی و تحولات بازار مسکن، شرایط اجاره خانه در سال 1404 دارای ملاحظات خاصی است. در ادامه یک تحلیل جامع ارائه شده است:
شرایط اجاره خانه در سال 1404: راهنمای کامل مستأجران و موجران 🏠
فهرست محتوا
اجاره خانه در سال 1404، در ادامه روندهای سال قبل، با افزایش قابل توجه قیمت ها و سخت گیری بیشتر در معیارهای انتخاب مستأجر همراه است. در این مقاله به مهم ترین جنبه های این بازار می پردازیم.
۱. وضعیت کلی بازار و قیمت ها (تابستان 1404) 📈
افزایش چشمگیر اجاره بها: نرخ اجاره ها در مقایسه با سال 1404، بین ۳۰ تا ۵۰ درصد و در بعضی مناطق حتی بیشتر افزایش یافته است. این افزایش تحت تأثیر تورم عمومی، افزایش قیمت مسکن و هزینه های ساختمان سازی است.
معیار محاسبه اجاره: همچنان مبلغ ودیعه نقش کمرنگ تری دارد و اجاره ماهانه ملاک اصلی است. رایج است که موجران مبلغ ودیعه را بر اساس اجاره ۱۰ تا ۱۲ ماه (مثلاً برای اجاره ۱۰ میلیون تومانی، ودیعه ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومانی) دریافت می کنند.
حضور پررنگ “پیش پرداخت”: در کنار ودیعه، برخی مالکان مبلغی را به عنوان “پیش پرداخت” (بیعانه) دریافت می کنند که در پایان قرارداد مستهلک می شود. این مورد بیشتر در مناطق بسیار پرتقاضا دیده می شود.
۲. شرایط و مدارک لازم برای مستأجران 📄
مالکان برای کاهش ریسک خود، سخت گیری بیشتری در انتخاب مستأجر نشان می دهند. مدارک معمول مورد درخواست:
چک های تضمینی: ارائه چک های ماهانه ضمانت (معمولاً ۶ تا ۱۲ چک) به عنوان ضمانت اجرای قرارداد، امری تقریباً ضروری و غیرقابل اجتناب است.
سفته به عنوان ضمانت: در بسیاری از موارد، ارائه یک یا چند فقره سفته به مبلغی معادل چند ماه اجاره (به عنوان وثیقه خسارات) الزامی است.
فیش حقوقی و معرفی ضامن معتبر: برای اثبات توانایی مالی، ارائه آخرین فیش حقوقی یا گواهی اشتغال به کار و همچنین معرفی یک ضامن با مدارک ملکی رواج دارد.
قرارداد رسمی یا عادی: انعقاد قرارداد رسمی نزد دفترخانه به نفع هر دو طرف است، اما قراردادهای عادی نیز رایج هستند. توصیه می‌شود حتماً قرارداد مفصل و شفاف باشد.
۳. مهم‌ترین بندهای قرارداد اجاره در سال 1404 📝
برای جلوگیری از اختلاف، به این بندها دقت کنید:
مدت قرارداد: معمولاً یک ساله است.
مبلغ اجاره و نحوه پرداخت: مبلغ دقیق اجاره ماهانه، تاریخ پرداخت و نحوه آن (واریز، کارت به کارت، چک) باید به وضوح قید شود.
ودیعه و پیش پرداخت: مبلغ ودیعه و شرایط بازپس گیری آن در پایان قرارداد باید به طور کامل نوشته شود. در صورت وجود “پیش پرداخت”، شرایط استهلاک آن مشخص شود.
حق افزایش سالانه: مطابق با مصوبات دولتی (که معمولاً هر سال اعلام می شود)، مالک حق دارد در پایان سال و برای سال آینده، اجاره را حداکثر به میزان مصوبه اتحادیه املاک افزایش دهد. حتماً درصد مصوب سال 1404 را در قرارداد ذکر کنید.
شرایط فسخ قرارداد: شرایطی که هر یک از طرفین می توانند قرارداد را زودتر از مودد فسخ کنند (مانند انتقال شغل به شهر دیگر) را مشخص کنید.
مطالب مرتبط:
۴. نکات کلیدی برای مستأجران 🤔
بازدید از محله: علاوه بر خود ملک، به امنیت، دسترسی به حمل و نقل عمومی، و وجود امکانات ضروری (نزدیکی به نانوایی، سوپرمارکت، داروخانه) توجه کنید.
بررسی قبوض: از وضعیت قبوض برق، گاز، آب و تلفن مورد نظر اطمینان حاصل کنید که بدهی معوق ندارند.
تهیه صورتجلسه ملک: حتماً قبل از تحویل گرفتن، لیست کاملی از ایرادات موجود در ملک و اثاثیه (به همراه عکس) تهیه و به امضای طرفین برسانید. این کار از اختلاف در زمان تخلیه جلوگیری می کند.
پیگیری مصوبه دولتی: عدد مصوب افزایش اجاره بها برای سال 1404 را از اتحادیه کشوری مشاوران املاک و مستغلات پیگیری کنید.
۵. نکات کلیدی برای موجران (مالکان) 🧐
بررسی سابقه مستأجر: در صورت امکان، از وضعیت مستأجر قبلی متقاضی جویا شوید.
دریافت مدارک معتبر: دریافت چک، سفته و فیش حقوقی را جدی بگیرید.
انعقاد قرارداد شفاف: تمام جزئیات، از جمله تعهدات مربوط به تعمیرات جزئی و کلی را در قرارداد قید کنید.
ثبت قرارداد: قرارداد را به صورت رسمی یا حداقل عادی مفصّل ثبت کنید.
بیشتر بخوانید:
استثنائات موجود جهت دریافت دستور تخلیه در زمان کرونا
- چنانچه مستاجر از ملک استفاده غیر از مورد قید شده در قرارداد را داشته باشد.
- چنانچه موجر ملک را برای افراد ذینفع خود به عنوان مثال فرزند خود جهت تشکیل زندگی نیاز داشته باشد.
- چنانچه موجر پروانه ساختمانی و یا پروانه تعمیرات اساسی اخذ نموده باشد و یا حکم تخریب داشته باشد.
- در صورت افزایش اجاره به میزان ذکر شده در بالا و عدم رضایت مستاجر به افزایش آن موجر می‌تواند حکم تخلیه صادر نماید.
- چنانچه مستاجر رفتاری خلاف عرف دارد و موجب شکایت دیگر ساکنان و همسایگان شده باشد.
- چنانچه در قرارداد گذشته مستاجر حق موجر را رعایت نکرده و حق الاجاره توسط مستاجر به موجر پرداخت نشده باشد.
- چنانچه در قرارداد گذشته بهای آب و برق و تلفن و شارژ ساختمان توسط مستاجر پرداخت نشده و باعث تحمیل ضرر زیادی به موجر شده باشد.
- در صورت عدم پرداخت اجاره بهای جدید با گذشت زمان یک ماه پس از تمدید قرارداد.
برای مشاوره در مورد چگونگی تمدید و یا وضعیت دقیق قرار خودتان می‌توانید از مشاوره آنلاین وکیل پایه یک در تهران استفاده نمایید.
مراجع رسیدگی جهت تنظیم دستور
مراجع رسیدگی برای حل اختلاف و رسیدگی به دستور تخلیه یا تمدید اجاره به شرح ذیل می‌باشند:
- شورای حل اختلاف
- دادگاه عمومی حقوقی
- اجرای ثبت
مدت زمانی که طول می‌کشد حکم تخلیه صادر شود
در مورد گرفتن حکم تخلیه نمی‌توان زمان دقیقی را مشخص نمود. اما به طور کلی دستور تخلیه فوری حدود یک ماه به طول می‌انجامد. حکم تخلیه دادگاه و یا شورای حل اختلاف در مورد اماکن مسکونی حدود چهار ماه و این مدت برای اماکن تجاری حدود یک سال ممکن است به طول انجامد. تعیین زمان‌ها به صورت تقریبی بوده و می تواند مدت زمان آن با اتمام یک دادرسی و یا بیشتر از آن به طول انجامد.
تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه
حال این سوال مطرح می‌شود که آیا تفاوتی بین دستور تخلیه و حکم تخلیه وجود دارد؟
محبوبه حجتیان وکیل پایه یک دادگستری در تهران بیان می‌دارد دستور تخلیه همان دستور قاضی بوده و بسیار سریع صورت می‌پذیرد. در آن نیازی به تشکیل جلسه رسیدگی صدور حکم وجود ندارد. بنابراین پس از ابلاغ آن مستاجر موظف بوده طی سه روز از تاریخ ابلاغ دستور شورای حل اختلاف و یا دادگاه مورد اجاره را تخلیه نماید.
این زمان در حکم تخلیه ده روز بوده و مستاجر برای تخلیه فرصت ۱۰ روزه دارد. علاوه بر این دستور تخلیه تنها در شرایطی امکان‌پذیر است که موعد قرارداد مورد اجاره به پایان رسیده باشد. در حالیکه حکم تخلیه را می‌توان قبل از رسیدن پایان موعد از شورای حل اختلاف و یا دادگاه دریافت نمود.
مطالب مرتبط:
شرایط اجاره خانه در سال 1401شرایط
تمدید اجاره نامه در سال ۱۴۰۱ چگونه انجام می‌شود
با توجه به مصوبه ستاد کرونا که در حکم قانون قرار دارد در سال ۱۴۰۱ بنا به ادامه شیوع کرونا مانند دوران کرونا تمدید قرارداد اجاره خودکار بوده است. پس از پایان موعد اجاره با افزایش ۲۵ درصدی اجاره بها قرارداد تمدید خواهد گردید به جز موارد استثنا.
با توجه به مطالب بالا شما می‌توانید با مراجعه به موسسه حقوقی حجتیان با بهره‌گیری از مشاورین و وکلای خبره در این زمینه اقدامات مورد نیاز انجام داده و به نتیجه مطلوب دست یابید.
در ادامه به این سوال‌ها پاسخ می‌دهیم:
- اجاره چیست؟
- مواردی که موجر در رابطه با مستاجر باید رعایت نماید؟
- مواردی که مستاجر در رابطه با موجر باید رعایت نماید؟
- قرارداد اجاره چگونه تنظیم می‌شود؟
- مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد؟
- آيا موجر نیز می‌تواند فسخ قرارداد نماید.
- هزینه تعمیرات وسایل موجود در عین مستاجره و قید شده در قرارداد چگونه است؟
- برای اینکه تخلیه ملک توسط موجر قانونی باشد چه نکاتی باید رعایت شود؟
از دیگر مشکلاتی که بنا به شرایط اقتصادی مردم با آن مواجه هستند موضوع مسکن می‌باشد. از آنجا که بسیاری از افراد توانایی ساخت مسکن را ندارند اقدام به اجاره مسکن می‌نماید. در قانون و مقررات مدنی جهت جلوگیری از بروز بی نظمی و بحران قوانینی وضع شده تا در این راستا از بروز اختلافات جلوگیری نماید.
در این مقاله محبوبه حجتیان وکیل پایه یک دادگستری به توضیح و بیان شرایط و قوانین حاکم بر قرارداد اجاره و نیز موجر و مستاجر می‌پردازد. امید است که شما خواننده محترم کمال استفاده را از مطالعه این مقاله نمایید.
اجاره چیست؟
اجاره تنظیم قراردادی است که بر طبق آن مستاجر به طور موقت مالک مورد اجاره می‌شود. موجر همان اجاره دهنده و مستاجر را اجاره کننده مورد اجاره و یا عین مستاجره می‌نامند.
مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی این قرارداد را قرارداد اجاره گویند.
بنابر نظر محبوبه حجتیان وکیل پایه یک دادگستری برای جلوگیری از هر گونه بی نظمی و ایجاد مشکل در اجرای قوانین مدنی در مورد اجاره، رعایت قوانین حاکم بر قرارداد اجاره بر عهده دو طرف می‌باشد. تخلف از آن جرم محسوب شده و قابل پیگیری می‌باشد.
مطالب برتر:
مواردی که موجر در رابطه با مستاجر باید رعایت نماید:
- پس از عقد قرارداد موجر موظف است که عین مستاجره را تحویل مستاجر نماید.
- در هنگام تخلیه توسط مستاجر موجر موظف است پول پیش مستاجر را تمام و کمال به وی بازگرداند.
- در صورت نیاز به تعمیرات کلی و اساسی در مورد اجاره این امر بر عهده موجر می‌باشد.
از دیگر وظایف موجر این است که مورد اجاره را با همان اوصاف بیان شده در قرارداد اجاره تسلیم مستاجر نماید. همچنین مورد اجاره به گونه‌ای نباشد که مستاجر نتواند آن را در راستای قرار داد استفاده نماید. نکته بعدی ضرورت ثبت و تحریر قرارداد در دو نسخه می‌باشد و هر دو نسخه بایستی به امضای موجر و مستاجر برسد.
درخواست مشاوره
مواردی که مستاجر در رابطه با موجر باید رعایت نماید:
- پرداخت حق اجاره به موجر
- تخلیه مورد اجاره پس از به پایان رسیدن مدت زمان قرارداد، البته لازم به ذکر است که در صورت نیاز به تعمیرات غیر اساسی مستاجر مکلف به تعمیر مورد اجاره می‌باشد. همچنین چنانچه در بنا ایرادات و آسیب‌هایی ایجاد کرده باشد قبل از تحویل موظف به رفع آن می‌باشد.
- در صورت نیاز به تعمیرات اساسی توسط موجر مستاجر حق جلوگیری از انجام تعمیرات توسط موجر را ندارد.
- مستاجر موظف است تا بهای برق، گاز، تلفن، حق شارژ مورد اجاره را پرداخت نماید.
- مستاجر حق آسیب به عین مستاجره را ندارد و در صورت ایجاد خسارت مسئولیت آن با مستاجر می‌باشد.
از دیگر نکاتی که مستاجر موظف به رعایت آن می باشد:
- باید حق اجاره را به مقدار تعیین شده و در موعد مقرر به طور منظم پرداخت نماید در صورت قید نشدن موعد حق اجاره را به صورت نقدی پرداخت نماید.
- مستاجر در استفاده از مورد اجاره باید رعایت امانت نموده. یعنی آسیب به مورد اجاره وارد ننماید در غیر این صورت در مقابل موجر مسئول می‌باشد.
- مستاجر مورد اجاره را باید به همان منظور قید شده در قرارداد به کار گیرد. در صورت استفاده غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده در مقابل موجر مسئول می‌باشد. اگر نوع استفاده از مورد اجاره در در قرارداد ذکر نشده باشد از آن به صورت عرفی و مطابق با عرف ملک استفاده نماید.
- اگر مستاجر در مورد عین مستاجره تعمیراتی انجام دهد به صورتی که در قرارداد ذکر شده باشد و یا بعداً به توافق دو نفر رسیده باشد هزینه تعمیرات بر عهده موجر بوده و مستاجر می‌تواند آن را مطالبه نمایند.
مطالب مشابه:
قرارداد اجاره چگونه تنظیم می‌شود؟
تنظیم قرارداد اجاره به دو روش صورت می‌گیرد:
قرارداد می‌تواند هم به صورت رسمی و هم به صورت غیر رسمی تنظیم گردد. در مورد عقد قرارداد اجاره رسمی لازم به ذکر است که قرارداد در دفترخانه ثبت می‌گردد. به موجب آن باید امضای دو شاهد در قرارداد ضمیمه شود. حال اینکه تنظیم قرارداد غیر رسمی به گونه‌ای است که اجاره دهنده و مستاجر خود اقدام به تنظیم آن می‌نمایند. آن را در یک برگ کاغذ ثبت ثبت نموده و یا اینکه با مراجعه به بنگاه املاک آن را تنظیم می‌نماید.
در هر دو صورت نکته قابل تامل این است که به جز امضای صاحب ملک (موجر) و مستاجر دو نفر به عنوان شاهد آن را امضا نمایند. تا در صورت نیاز به حکم تخلیه قرارداد قانونی بوده و بتوان حکم تخلیه صادر نمود.
وکیل پایه یک دادگستری در تهران و شهرستان‌ها بیان می‌دارد که با توجه به این مورد، موجر حق تغییر در عین مستاجره را ندارد. یا اینکه در صورت نیاز به تعمیر اساسی تعمیرات در جهت منافع مستاجر باشد و هزینه تعمیرات برعهده موجر می‌باشد. مگر اینکه خلاف آن در قرارداد ذکر شده باشد و یا عرف بر این امر نباشد.
آیا مستاجر حق فسخ قرار داد اجاره را دارد؟
مطابق با قرارداد حق فسخ زودتر از موعد برای مستاجر وجود ندارد تا زمانی که موعد قرارداد به پایان رسیده باشد. حال اگر مستاجر زودتر از موعد تصمیم به تخلیه نماید موجر مکلف به پرداخت رهن قبل از پایان قرارداد نمی‌باشد. مگر در صورتی که در قرارداد ذکر شده باشد که اگر مستاجر ملک را زودتر از موعد تخلیه نماید باید این امر را یک ماه زودتر به موجر اطلاع داده تا موجر طبق قرارداد نسبت به پرداخت مبلغ ودیعه اقدام نماید.
علاوه بر این اگر مورد اجاره معیوب بوده در صورتی که موجر و مستاجر در تخلیه زودتر از موعد به توافق رسیده باشند فسخ قرارداد امکان پذیر می‌باشد.
از دیگر حقوق مستاجر این است که اگر موجر به تعهدات خود عمل ننماید، مستاجر حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک را دارد. در این شرایط موجر موظف است مبلغ ودیعه را باز پس‌گرداند و اجاره را مختوم نماید.
یکی دیگر از مواردی که مستاجر حق فسخ قرارداد را دارد، موردی است که در آن عین مستاجره با توصیفات مندرج در اجاره نامه مغایرت دارد. یا ملک غیر قابل تعمیر باشد. در این شرایط مستاجر حق فسخ دارد و موجر موظف به پرداخت حق اجاره می‌باشد.
برای اقدام به فسخ قرارداد اجاره و احوال حقوق خود می‌توانید به وکیل حاذق در تهران و شهرستان‌ها مراجعه نمایید.
آيا موجر نیز می‌تواند فسخ قرارداد نماید؟
در پاسخ به این سوال محبوبه حجتیان وکیل پایه یک دادگستری و وکیل ملکی و قراردادها درتهران بیان می‌دارد که اگر مستاجر عین مستاجره را به غیر از توافق یاد شده در قرارداد استفاده نماید، به عنوان مثال:
ملک مسکونی را جهت استفاده دفتری به کار گیرد و یا از ملک مسکونی به عنوان آشپزخانه و محل توزیع غذا بهره گیرد. موجر می‌تواند فسخ قرارداد نموده و ملک را از مستاجر باز پس‌گیرد. علاوه بر این اگر مستاجر در پرداخت حق اجاره تاخیر نماید و یا آن را به مدت بیش از سه ماه پرداخت نکند، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کرده و ملک را آزاد نماید.
اطلاعات تماس و دریافت مشاوره
هزینه تعمیرات وسایل موجود در عین مستاجره و قید شده در قرارداد چگونه است؟
در صورتی که آسیب از طرف مستاجر باشد پرداخت و جبران خسارت آن بر عهده مستاجر می‌باشد. این بدان منظور است که مستاجر در حفظ و نگهداری متعارف از وسایل مورد نظر کوتاهی نکند.
حال این سوال مطرح می‌شود که:
اقدامات مورد نیاز جهت تخلیه ملک پس از پایان قرارداد به چه صورت است؟
در پاسخ به این سوال نظر وکیل پایه یک دادگستری در تهران این چنین است که پس از اتمام قرارداد اجاره مستاجر موظف است ملک را تخلیه نماید. در صورت تخلیه با رضایت مستاجر مشکلی پیش نمی‌آید. اما گاهی در تخلیه عین مستاجره اختلافاتی به وجود می‌آید.
سپاسگذاریم که ما را تا انتهای مطلب شرایط اجاره خانه در سال 1404 همراهی کردید.