یکی از موضوعات حوزه مالکیت و اموال حق شفعه است که در ماده 808 قانون مدنی به آن اشاره شده است که می گوید “هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیع را تملک کند.”
ولی همیشه این اتفاق به خیر و خوشی رخ نمی دهد و گاهی نیاز به مداخله مراجع قضایی در این زمینه ایجاد می شود چرا که یکی از طرفین حاضر به مصالحه نمی باشد .
در این مقاله قصد داریم به موضوع حق شفعه و آثار حقوقی آن بپردازیم . وکیل پایه یک دادگستری محبوبه حجتیان که در زمینه دعاوی ملکی ، حقوقی ، کیفری ، مالی ، خانواده و طلاق فعالیت می کند آماده ارائه مشاوره حقوقی به شما عزیزان است .
حق شفعه چیست ؟
اگر دو نفر در مال غیرمنقول قابل تقسیمی نظیر زمین شریک باشند و یکی از آن دو سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد ، شریک دیگر می تواند با پرداخت مبلغ سهم فروخته شده سهم را پس بگیرد و مالک کل مال شود .
این حق را حق شفعه می گویند و شریکی که از این حق استفاده کند شفیع می نامند . مثلا فرض کنید دو شریک (الف و ب) هر کدام مالک سه دانگ از یک زمین هستند . بعد از مدتی شریک الف سهم خود را به شخص ج (شخص ثالث) می فروشد .
در اینجا شریک ب می تواند مبلغ پرداخت شده توسط شخص ج را به او پس بدهد و زمین را از او پس بگیرد . از نظر قانون شخص ب این حق را دارد و او را شفیع می گویند .
پیشنهاد می کنیم مطالعه مقاله بهترین وکیل خانم در تهران را از دست ندهید .
ارکان حق شفعه چیست ؟
برای ایجاد حق شفعه باید شرایطی وجود داشته باشد و اگر هر کدام از اینها نباشد حق شفعه ایجاد نمی شود:
- مال باید غیرمنقول ذاتی باشد یعنی انسان در آن دخل و تصرف ننموده باشد مثل زمین .
- مال غیرمنقول باید مشاع باشد یعنی شراکتی بین دو شریک باشد .
- مال باید قابل تقسیم باشد در غیر اینصورت حقی ایجاد نمی گردد .
- فروش و نقل و انتقال انجام شده باید از طریق عقد بیع صورت گرفته باشد مثلا از طرق دیگر نظیر بخشش ، ارث و … به فرد دیگر داده نشده باشد .
- تعداد شرکا حتما باید دو نفر باشد اگر بیش از این باشد حق شفعه تعلق نمی گیرد .
- حق شفعه فوریت دارد یعنی شریک فورا و به محض اینکه مطلع شد که شریکش در حال انتقال سهم خود به فرد دیگری است باید به کمک مشاور حقوقی یا وکیل برای اجرای حق شفعه خود اقدام نماید .
آیا مصالحه حق شفعه امکان دارد ؟
حق شفعه برای پیشگیری از ضرر و زیان شریک است ولی اگر شفیع آگاه شد میتواند نسبت به سقوط حق شفعه بطور بلاعوض یا معوض مصالحه کند . پس اگر مصالحه صورت گرفت شفیع دیگر حق شفعه ندارد و اگر اقدامی هم انجام دهد بلااثر خواهد بود .
مطالعه بیشتر : نحوه تنظیم قرارداد با وکیل حقوقی حرفه ای
آیا اگر شفیع از انتقال سهم الشرکه شریک خود مطلع نشود حق شفعه از او ساقط می شود؟
در اینجا مبحث جهل شفیع مطرح می شود یعنی اگر شریک به طور مخفیانه نسبت به فروش سهم الشرکه خود به شخص ثالثی اقدام کند بطوریکه که شریک او از این کار مطلع نشود در این صورت حق شفعه از بین نمی رود تا زمانی که شفیع مطلع شود و اقدام به خرید سهم شریک نماید .
در اینجا اگر شفیع ادعا کند که جهل شفیع داشته بدون ارائه دلیل از او در دادگاه پذیرفته می شود ولی اگر خریدار ادعا کند که شفیع آگاهی داشته باید دلیل و مدرک به دادگاه ارائه نماید .
از طرفی شفیع باید بتواند مبلغ ثمن معامله را به خریدار پرداخت نماید و این مبلغ باید بصورت یکجا به او پرداخت گردد تا او نیز دچار ضرر و زیان نشود و اگر شفیع ادعای اعسار و عدم تمکن مالی نماید نمی تواند با این ادعا نسبت به پس گرفتن سهم الشرکه اقدام کند .
آیا حق شفعه به وراث می رسد ؟
براساس ماده 823 قانون مدنی حق شفعه پس از فوت شفیع به ورثه او انتقال پیدا می کند . حق شفعه در واقع یک حق مالی است و مانند ماترک است . بعد از فوت شفیع این حق به وراث او انتقال پیدا می کند که آنها می توانند از این حق استفاده کنند . این حق نیز بین وراث برطبق قواعد تقسیم اجرا می شود .
آیا برای اثبات حق شفعه به وکیل نیاز داریم ؟
یک فرد عاقل و بالغ می تواند بدون نیاز و کمک گرفتن از یک وکیل از حق خود در دادگاه دفاع کند ولی آیا همه افراد آگاهی لازم و کافی را از قوانین دارند ؟ برخی ماده های قانونی دارای ظرافت ها و پیچ و خم هایی هستند که تنها یک وکیل باتجربه و حرفه ای می تواند از آنها استفاده صحیح کرده و حق موکل خود را پس بگیرد .
در مورد حق شفعه نیز وضع به همین منوال است . فرد به تنهایی می تواند مراحل قانونی و مراجعه به دادگاه را انجام دهد ولی اگر از مشاوره حقوقی یک وکیل آگاه استفاده کند سرعت انجام کار افزایش پیدا کرده و امکان زایل شدن حق او بسیار کاهش پیدا می کند .
وکیل محبوبه حجتیان سالها سابقه در زمینه وکالت و مشاوره حقوقی دارد و صدها پرونده موفق در زمینه دعاوی ملکی ، حقوقی ، کیفری ، مالی ، خانواده و … دارد . شما می توانید با شماره 09101111304 تماس گرفته و نسبت به حق مسائل حقوقی و قانونی خود به کمک ایشان اقدام نمایید .
مقاله پیشنهادی : راهنمای انتخاب وکیل حقوقی
وکیل محبوبه حجتیان ؛ بهترین مشاور حقوقی
وکیل محبوبه حجتیان در زمینه های گوناگون از قبیل حقوقی ، خانواده ، ملکی ، قرارداد ، کیفری و مهاجرت خدمات حقوقی ارائه می نماید و شما را تا حصول نتیجه دلخواه یاری می نماید .
برای اطلاعات از مسائل حقوقی در آپارات همراه ما باشید .
برای کسب اطلاعات لازم و دریافت مشاوره با ما تماس بگیرید .