توقف مزایده اجرای احکام

موارد و جهات ابطال مزایده در دادگاه ( شرایط و موارد ابطال مزایده واحد اجرای احکام مدنی )

بر اساس ماده 136 قانون اجرای احکام مدنی، قانونگذار شرایط خاصی را که موجب لغو مزایده و برگزاری مجدد آن می‌شود، تعیین کرده است.

هر زمان که فروش در زمان و مکان غیر مشخص یا در محلی که در آگهی اعلام شده، انجام شود.

هر زمان که فردی بدون دلیل قانونی از خرید محروم شود یا قیمت پیشنهادی او را نپذیرند.

3. چنانچه مزایده بدون وجود نماینده دادستانی انجام گیرد.

در صورتی که خریدار به موجب ماده 127 از حضور در مزایده و انجام خرید محروم شده باشد.

نکته کاربردی:توقف مزایده اجرای احکام

توقف مزایده اجرای احکام

مواردی که باعث ابطال مزایده می‌شود تنها به موارد ذکر شده محدود نیست. به عنوان مثال، عدم رعایت قیمت کارشناسی تعیین شده، نقض قوانین مربوط به مستثنیات دین و ارائه حکم قطعی یا سند رسمی از سوی شخص ثالث در خصوص انتقال ملک موضوع مزایده قبل از تاریخ توقیف می‌تواند منجر به ابطال مزایده در فرآیند اجرای احکام مدنی شود.

نحوه و شرایط ابطال مزایده دادگاه و اجرای احکام مدنی ( نحوه ابطال سند انتقال اجرایی در فرض عدم برگزاری صحیح مزایده )

اگر فردی قصد داشته باشد تا مزایده‌ای که محکوم علیه در آن شرکت کرده است را باطل کند، می‌تواند با ارائه لایحه‌ای به واحد اجرای احکام مدنی و دادگاه اولیه و اثبات دلایل عدم رعایت الزامات قانونی مزایده، اقدام به ابطال آن نماید. اما در صورتی که درخواست ابطال مزایده از سوی شخص ثالث باشد، بنا به شرایط پرونده، لازم است که نسبت به ثبت دادخواست اعتراض ثالث یا ارائه دادخواست مربوط به اعتراض اجرایی برای ابطال مزایده و لغو سند انتقال اجرایی دادگاه اقدام کند.

• ابطال مزایده دادگاه به جهت عدم رعایت تاریخ و محل تعیین شده در  آگهی مزایده 

رعایت مراحل و تشریفات مزایده از اصول ضروری و الزامی به شمار می‌آید و هر گونه عدم توجه به آن می‌تواند منجر به ابطال مزایده شود. به عنوان مثال، در آگهی مزایده، زمان، تاریخ و مکان برگزاری آن مشخص می‌شود تا افراد ذینفع و سایر اشخاص بتوانند حضور یابند. هر گونه تغییر در این اطلاعات به تنهایی می‌تواند اعتبار برگزاری مزایده را تحت‌الشعاع قرار دهد. بنابراین، بر اساس بند 1 ماده 136 قانون اجرای احکام مدنی، اگر مزایده در زمان یا مکان اعلام شده در آگهی برگزار نشود، آن مزایده باطل و نیاز به تجدید خواهد داشت.

• ابطال مزایده دادگاه به جهت ایجاد مانع برای شرکت شخص یا اشخاص در مزایده

یکی دیگر از الزامات اساسی در برگزاری مزایده، عدم محدودیت برای شرکت افراد و آزادی آنها در شرکت در فرایند مزایده است. بنابراین، اگر یکی از طرفین پرونده یا شخص ثالثی بتواند ثابت کند که از ورود او به جلسه مزایده یا پذیرش پیشنهاد بالاتر او جلوگیری شده است و به این موضوع توجه نشده، می‌تواند اقدام به ابطال مزایده نماید و در نتیجه، مزایده باید دوباره برگزار شود.

• ابطال مزایده دادگاه به جهت عدم حضور نماینده دادسرا در زمان برگزاری مزایده 

طبق بند 3 ماده 136 قانون اجرای احکام مدنی، حضور دادستان یا نماینده او برای تضمین صحت روند برگزاری مزایده الزامی است. لذا اگر این الزام مورد توجه قرار نگیرد، حتی در صورتی که تمامی شرایط لازم برای برگزاری مزایده رعایت شده باشد، ممکن است مزایده توسط دادگاه باطل شود. این حکم به نماینده دادسرا اختصاص دارد و عدم حضور دادورز اجرای احکام مدنی تأثیری بر اعتبار مزایده نخواهد داشت.

• ابطال مزایده دادگاه به جهت ممنوعیت خریدار از شرکت در مزایده 

بر اساس بند 127 قانون اجرای احکام مدنی، حضور ارزیابان، دادورزها، سایر نمایندگان فروش و بستگان نزدیک آنان تا درجه سوم در مزایده ممنوع است. بنابراین، اگر یکی از این افراد در مزایده پیروز شود، آن مزایده نادرست تلقی شده و باید مجدداً برگزار گردد. لازم به ذکر است که تنها حضور این افراد به تنهایی باعث ابطال مزایده توسط دادگاه نخواهد شد.

•  ابطال مزایده دادگاه به جهت عدم رعایت قیمت پایه کارشناسی و سایر تشریفات قانونی مزایده 

در ماده 136 قانون اجرای احکام مدنی، قانونگذار به وضوح به مواردی که می‌توانند منجر به ابطال مزایده دادگاه شوند، اشاره کرده است. این موضوع سوالی را به وجود می‌آورد که آیا این موارد به‌طور کامل و محدود ذکر شده‌اند و آیا عدم رعایت سایر تشریفات مربوط به مزایده می‌تواند مانع از ابطال آن شود یا خیر؟

پاسخ این است، که دو نظر در این خصوص وجود دارد،

گروه اول:

برای آنها این باور وجود دارد که قانونگذار فردی آگاه و با درایت است و اگر قصد داشت که عدم رعایت سایر شرایط مشخص شده در ماده 136 قانون اجرای احکام مدنی بر فرآیند مزایده تأثیر بگذارد، حتماً به این موارد اشاره می‌کرد. بنابراین، در صورت بروز تردید، باید اصل بر صحت برگزاری مزایده و عدم تأثیر شرایط دیگر بر آن در نظر گرفته شود.

گروه دوم: 

برخی بر این باورند که رعایت قوانین مربوط به اجرای احکام مدنی در زمینه تشریفات برگزاری مزایده امری ضروری است و هیچ دلیلی برای اینکه این قوانین تکمیلی بوده و امکان نقض آنها وجود داشته باشد، وجود ندارد. بنابراین، در موارد دیگر نیز اگر دادگاه متوجه عدم رعایت شرایط شکلی و الزامی در برگزاری مزایده شود، می‌تواند نسبت به ابطال آن اقدام کند.

که درحال حاضررویه قضایی متمایل به نظردوم می باشد.

• ابطال مزایده دادگاه به جهت مستثنیات دین مال موضوع مزایده ( دادخواست ابطال مزایده به علت مستثنیات دین بودن )

ابطال مزایده به جهت مستثنیات دین را می بایست در دو فرض بررسی نمائیم.

1.اعتراض به مستثنیات دین قبل از برگزاری مزایده دادگاه:

اگر قبل از آغاز مزایده، محکوم علیه نسبت به توقیف مال خود به عنوان مستثنیات دین اعتراض کند و این موضوع در واحد اجرای احکام مدنی مد نظر قرار نگیرد، او می‌تواند لایحه‌ای به دادگاه نخستین ارائه دهد. در صورتی که دادگاه ادعای وی را تأیید کند، اقدام به لغو توقیف و متوقف کردن عملیات اجرایی خواهد کرد.

2.اعتراض به مستثنیات بعد از برگزاری مزایده دادگاه:

پس از برگزاری مزایده، ممکن است محکوم‌علیه ادعا کند که مال مورد مزایده جزو مستثنیات دین است و اجرای احکام مدنی به صورت غیرقانونی نسبت به اجرا اقدام کرده است. او به این ترتیب درخواست ابطال مزایده را از دادگاه خواهد داشت. در این زمینه سوال مطرح می‌شود که آیا محکوم‌علیه می‌تواند پس از انجام مزایده، چنین ادعایی را بیان کند یا خیر؟

در پاسخ به این پرسش، باید اشاره کرد که انجام مزایده و سپس تأیید صحت آن و دستور تحویل مال یا تنظیم سند، بسته به مورد، از وظایف دادگاه مجری حکم است. تا زمانی که دادگاه صحت مراحل مزایده را تأیید نکند، می‌توان ادعای محکوم‌علیه را مورد قبول قرار داد.

مطالب مرتبط: نمونه لایحه توقف فوری مزایده ملک

زیرا اجرای حکم بر روی مستثنیات دین، بر اساس قوانین اجرای احکام مدنی و نحوه اجرای محکومیت‌های مالی ممنوع است و این ممنوعیت یک حکم قانونی به شمار می‌آید. مزایده‌ای که به درستی و مطابق با مقررات انجام شده باشد، صحیح تلقی خواهد شد.

بنابراین، اعتراض محکوم‌علیه پس از برگزاری مزایده و قبل از صدور دستور تحویل مال یا تنظیم سند، توسط دادگاهی که حکم تحت نظارت آن اجرا می‌شود، قابل بررسی است. در غیر این صورت، با تأیید صحت مزایده و صدور دستور انتقال سند اجرایی، ادعای مستثنیات دین رد خواهد شد که این رویکرد نیز مورد تأیید رویه قضایی است.

• ابطال مزایده دادگاه توسط خریدار به جهت وقوع ملک مورد مزایده در طرح های دولتی یا شهرداری 

پس از برگزاری مزایده، ممکن است مشخص گردد که ملک مورد نظر در مناطق تحت طرح‌های دولتی و شهری قرار دارد. در این زمینه، نظرات مختلفی درباره امکان لغو مزایده توسط خریدار وجود دارد. با این حال، رویه قضایی بیشتر به سمت نظر گروه اول گرایش دارد.

گروه اول:

این گروه بر این باورند که چون وقوع ملک در طرح دولتی شهرداری در زمان برگزاری مزایده اعلام نشده، موضوع مزایده به درستی مشخص نشده است و این موضوع بدون تردید بر ارزیابی قیمت ملک تأثیرگذار خواهد بود. از این رو، از همان ابتدا مراحل مربوط به برگزاری مزایده به درستی رعایت نشده و به همین دلیل، امکان ابطال مزایده را مطرح می‌کنند.

گروه دوم:

بر این باورند که دلایل لغو مزایده تنها به طور خاص در ماده 136 قانون اجرای احکام مدنی ذکر شده است. افزون بر این، انجام مزایده و صدور سند انتقال از سوی دادگاه، به عنوان یک امر قطعی شناخته می‌شود و قرار گرفتن ملک در طرح‌های دولتی یا شهرداری نمی‌تواند منجر به ابطال مزایده گردد.

• ابطال مزایده دادگاه به جهت اعتراض شخص ثالث

اگر فردی خارج از طرفین دعوا نسبت به اموالی که به وسیله واحد اجرای احکام مدنی توقیف شده‌اند، ادعای حقی داشته باشد، می‌تواند نسبت به این توقیف اعتراض کند.

در صورتی که ادعای این شخص بر اساس یک سند رسمی یا حکم نهایی باشد که تاریخ آن قبل از تاریخ توقیف است، می‌تواند با ارائه لایحه به واحد اجرای احکام مدنی درخواست رفع توقیف از اموالش را بدهد.

اما اگر مدرک اعتراض او تنها یک سند عادی باشد، لازم است از طریق دادگاه مناسب اقدام کند تا انتقال حق را اثبات کرده و مزایده برگزار شده را باطل کند.

• ابطال مزایده دادگاه به جهت ابطال عملیات اجرایی و اعاده عملیات اجرایی ( ابطال مزایده و اعاده به وضع سابق )

بر اساس ماده 39 قانون اجرای احکام مدنی، در صورتی که محکوم علیه به حکم اعتراض کند و حکمی قطعی به نفع او صادر شود، اگر این حکم قبل از نقض به مرحله اجرا درآمده باشد، با ابطال یا تجدید دادرسی حقوقی، تمامی فعالیت‌های اجرایی به دستور دادگاه صادرکننده اجراییه بی‌اثر خواهد شد و وضعیت به حالت قبلی بازمی‌گردد. در این حالت، مال مورد نظر به مالک قبلی بازگردانده شده و سند انتقال اجرایی نیز باطل می‌گردد. اما اگر بازگرداندن عین مال ممکن نباشد، دادورز موظف است نسبت به استرداد معادل آن یا قیمت آن از اموال طرف دعوا اقدام کند.

مطالب مرتبط: نمونه لایحه ابطال مزایده

آیا امکان طرح دعوای ابطال مزایده به صورت مستقل وجود دارد؟

در این خصوص اختلاف نظر حقوقی وجود دارد.

گروه اول:

برخی بر این باورند که می‌توان دعوای ابطال مزایده را به طور مستقل مطرح کرد و در دفاع از این دیدگاه، بیان می‌کنند که مزایده به نوعی معامله است که تحت شرایط خاصی انجام می‌شود. از این رو، ابطال این معامله که یکی از انواع قراردادها به شمار می‌رود، با ارائه استدلال‌های قانع‌کننده ممکن است. علاوه بر این، قوانین موجود مانع از امکان این اقدام نیستند و در مواردی که تردید وجود دارد، باید به امکان‌پذیری آن اعتقاد داشت.

گروه دوم:

برخی بر این باورند که طرح دعوای ابطال مزایده به صورت مستقل قابل رسیدگی نیست، زیرا پایان مهلت یک هفته‌ای تعیین‌شده در ماده 136 را به منزله از دست دادن حق اعتراض تلقی می‌کنند. به عقیده آن‌ها، حتی در صورتی که امکان اعتراض وجود داشته باشد، این امر عملاً باعث می‌شود که اثر مهلت مقرر در ماده مذکور بی‌اثر گردد، که این دیدگاه با نظر قانونگذار در تضاد است.

گروه سوم:

برخی از افراد تا حدی به دیدگاه دوم اعتقاد دارند، اما در موارد خاصی که خریدار از اهلیت لازم برای شرکت در مزایده برخوردار نباشد یا نوع کاربری اعلام شده برای ملک با واقعیت سازگار نباشد، می‌توانند به ابطال مزایده، حتی با گذشت زمان تعیین شده، اعتقاد داشته باشند.

ابطال مزایده ملک ورثه ای در دادگاه

هر یک از ورثه این امکان را دارند که با اثبات عدم رعایت تشریفات مزایده و وجود یکی از دلایل ابطال، اقدام کنند. این دلایل می‌توانند شامل عدم توجه به زمان و مکان برگزاری مزایده، موانع ایجاد شده برای حضور وراث در مزایده، نبود نماینده دادسرا در زمان برگزاری، ممنوعیت خریدار برای شرکت در فرآیند مزایده، عدم رعایت قوانین مربوط به مستثنیات دین و همچنین طرح دعوای اعتراض ثالث به منظور اثبات انتقال مال از سوی مورثشان به خودشان باشد. بدین ترتیب، وراث می‌توانند به دادگاه مراجعه کرده و خواستار ابطال مزایده شوند.

ابطال مزایده ملک مشاع در دادگاه 

طبق ماده 140 از قانون اجرای احکام مدنی، برگزاری مزایده برای املاک مشاع مجاز است. همچنین در مقررات قانونی به عدم مشاع بودن مال مورد مزایده به عنوان دلیلی برای ابطال آن اشاره نشده است. بنابراین، عدم رعایت شرایط مشخص شده در قانون به تنهایی برای لغو مزایده کافی است.

ابطال مزایده و اعتراض ثالث اجرایی ( دعوای ابطال مزایده و اعتراض ثالث و محکوم علیه )

اگر پس از انتقال سند اجرایی، فرد دیگری ادعای مالکیت نسبت به مالی که در مزایده قرار دارد، کند، وی می‌تواند بر اساس مواد 143 و 147 قانون اجرای احکام مدنی، اقدام به طرح دعوای اعتراض ثالث اجرایی کند و با ارائه دعوای حقوقی مناسب، حقانیت خود را اثبات کرده و درخواست ابطال مزایده را مطرح نماید.

نحوه شکایت از اقدامات مامورین اجرا 

بر اساس ماده 142 قانون اجرای احکام مدنی، در صورتی که افراد نسبت به تنظیم صورت ملک، ارزیابی آن، نقض مقررات مزایده و سایر فعالیت‌های دادورز (مامور اجرا) شکایتی داشته باشند، باید این شکایت را حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ وقوع به دادگاهی که مامور اجرا در آنجا مسئولیت دارد، ارائه دهند. دادگاه به صورت فوق‌العاده به شکایت رسیدگی کرده و در صورت تأیید شکایت به عنوان شکایت معتبر، اقدامات خلاف قانون را باطل کرده و دستورات لازم را صادر خواهد کرد. همچنین، تا زمانی که دادگاه در مورد شکایت تصمیم‌گیری نکند، انتقال سند انجام نخواهد شد.

جلوگیری از ابطال مزایده در دادگاه 

برای اثبات دلایل ابطال مزایده، خواهان باید درخواست خود را در مهلت قانونی مشخص شده ارائه کند.

با این حال، اگر درخواست ابطال از سوی معترض ثالث و به صورت دادخواست مستقل مطرح شود، نیازی به رعایت مهلت قانونی نخواهد بود و نوع دفاع بستگی به دلایل و محورهای مطرح شده از سوی معترض خواهد داشت. در نهایت، روش‌های جلوگیری از ابطال مزایده و نوع دفاع مناسب به دلیل و رویکرد خواهان یا نظر دادگاه وابسته است. بنابراین، استفاده از تخصص وکیل مجرب در امور ثبتی و ملکی در این زمینه از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است.

رویه عملی ابطال مزایده در دادگاه 

روش عملی برای ابطال مزایده، بسته به ویژگی‌های هر پرونده متفاوت است. با این حال، در صورتی که افراد به عدم رعایت مراحل مزایده از جمله عدم برگزاری آن در زمان و مکان تعیین شده، عدم حضور نماینده دادستان، ممانعت از ورود وی به مزایده و عدم توجه به پیشنهاد بالاتر او، ممنوعیت برنده مزایده از شرکت در آن و یا مستثنیات دین اعتراض داشته باشند، می‌توانند با ارائه لایحه ابتدا به دادورز اجرای احکام اعتراض کنند. در صورت عدم پذیرش این اعتراض، می‌توانند به قاضی واحد اجرای احکام مدنی و در نهایت به دادگاه بدوی مراجعه نمایند.

آثار و ضمانت اجرای ابطال مزایده در دادگاه 

در پی ابطال مزایده در دادگاه به دلیل عدم رعایت اصول و تشریفات لازم، از جمله برگزار نشدن مزایده در زمان و مکان مشخص، عدم حضور نماینده دادستان و ممانعت از ورود وی به مزایده، همچنین عدم توجه به قیمت پیشنهادی بالاتر، تجدید مزایده انجام خواهد شد. بر این اساس، جلسه جدیدی برای برگزاری مزایده تعیین و از طریق آگهی جدید اطلاع‌رسانی خواهد شد. در صورتی که تاریخ برگزاری مزایده به انقضای مهلت شش‌ماهه از زمان ارزیابی ملک منجر شود، ملک دوباره مورد کارشناسی قرار خواهد گرفت.

از سوی دیگر، اگر ابطال مزایده به دلیل صدور حکم جدید باشد، تمامی اقدامات اجرایی لغو و به وضعیت قبل بازمی‌گردد. در این حالت، اگر سندی انتقال یافته باشد، ملک دوباره به محکوم علیه برگردانده شده و سند صادره نیز باطل خواهد شد.

مطالب مرتبط: وکیل ملکی تهران

انصراف برنده مزایده

بنا به زمان انصراف برنده مزایده دو حالت متصوراست.

1.انصراف برنده مزایده قبل از اعلام برنده مزایده باشد.

در این شرایط، با توجه به اینکه هنوز هیچ الزام قانونی برای پرداخت 10 درصد از مبلغ پیشنهادی برنده مزایده تعیین نشده است، انصراف او مورد قبول واقع شده و فرد دیگری که پیشنهادش در رتبه بعدی قرار دارد، به عنوان برنده مزایده و جایگزین او معرفی خواهد شد.

2.انصراف برنده مزایده بعد ازاعلام برنده شدن:

در صورتی که فردی هنوز 10 درصد از مبلغ پیشنهادی خود را به حساب دادگستری واریز نکرده باشد، سایر شرکت‌کنندگان در مزایده این امکان را دارند که 10 درصد مبلغ پیشنهادی او را پرداخت کرده و به عنوان برنده مزایده شناخته شوند. اما اگر پس از واریز این مبلغ، فرد مذکور انصراف خود را اعلام کند، انصراف او تا پایان مهلت یک ماهه از تاریخ برگزاری مزایده مورد توجه قرار نخواهد گرفت و پس از پایان این مدت، مبلغ واریزی به نفع دولت ضبط شده و مزایده مجدداً برگزار خواهد شد.

چه کسانی از شرکت درمزایده ممنوع می باشند؟

طبق بند 127 از قانون اجرای احکام مدنی، طلبکار حق دارد همانند دیگران در مزایده شرکت کند. اما افرادی همچون دادورزها، ارزیابان (مأموران اجرا) و کسانی که به‌طور مستقیم در فرآیند فروش دخالت دارند، همچنین خویشاوندان آنها تا درجه سوم، مجاز به شرکت در خرید نیستند.

الزامات قانونی آگهی فروش اموال غیرمنقول که عدم رعایت آنها موجب ابطال مزایده خواهد شد چیست؟

بر اساس ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی، قانون‌گذار نکاتی را در رابطه با انتشار آگهی فروش املاک غیرمنقول مطرح کرده است. غفلت از این نکات می‌تواند به بی‌اعتباری مزایده منجر شود. این نکات شامل موارد زیر است:

•  مشخصات صاحب ملک از جمله نام و نام خانوادگی

باید اطلاعاتی درباره مکان ملک و همچنین یک توصیف کلی از آن ارائه شود. همچنین لازم است مشخص شود که آیا ملک برای سکونت، کسب و کار یا فعالیت‌های زراعی مناسب است.

•  آیا ملک جریان ثبتی دارد یا نه ؟

باید مشخص گردد که آیا ملک در وضعیت اجاره قرار دارد یا خیر و در صورت اجاره‌ای بودن، مدت زمان قرارداد و مبلغ اجاره تعیین شود.

لازم است حقوق اشخاص نسبت به ملک مشخص گردد و عنوان این حقوق نیز مشخص شود.

مبلغ پایه برای آغاز مزایده باید توسط کارشناس تعیین شود.

زمان، تاریخ و مکان برگزاری مزایده باید به وضوح مشخص باشد.

همچنین باید تعیین شود که آیا ملک مشاع است یا مفروز و چه میزان از آن باید به فروش برسد.