ماده ۱۷ آئین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر به این نکته اشاره دارد: در صورتی که مستاجر نسبت به اعتبار قرارداد اجاره و دستور تخلیه اعتراض داشته باشد، می‌تواند درخواست توقف اجرای تخلیه را ارائه دهد. این توقف تنها در صورتی امکان‌پذیر است که دادگاه دلایل مستاجر را قانع‌کننده تشخیص دهد. در چنین حالتی، پس از فراهم کردن تضمینی متناسب با خسارات احتمالی، موجر اقدام به صدور قرار توقف عملیات اجرایی دستور تخلیه خواهد کرد.
همچنین، ماده ۱۰ آئین‌نامه به مشخص کردن مواردی پرداخته است که در آن‌ها می‌توان درخواست توقف اجرای تخلیه را مطرح کرد. این موارد به شرح زیر هستند:
۱ـ ادعای عدم اصالت سند از طرف مستاجر
اگر مستأجر ادعای عدم اعتبار سند اجاره را داشته باشد، می‌تواند در دادگاه مربوط به محل ملک، اقدام به طرح شکایت نماید. این ادعای عدم اعتبار ممکن است شامل کل سند، بخشی از آن یا تنها امضای مربوطه باشد.
۲ـ ادعای تمدید قرارداد اجاره از طرف مستاجر
در برخی موقعیت‌ها، مستأجر درخواست تمدید قرارداد اجاره را مطرح می‌کند. در این زمینه، دو سناریو ممکن است وجود داشته باشد:
الف) تمدید اجاره از طریق سند (چه رسمی و چه غیررسمی) انجام شود. در این حالت، رویه مشخص‌شده در ماده ۱۷ آئین‌نامه معتبر خواهد بود. به این ترتیب، مستأجر می‌تواند با ارائه مدارک لازم، درخواست توقف عملیات اجرایی تخلیه را داشته باشد.
ب) تمدید اجاره به صورت شفاهی صورت گرفته باشد. در این حالت، مستأجر ممکن است ادعا کند که قرارداد اجاره به‌طور غیررسمی و شفاهی تمدید شده و با استناد به شهادت شهود، درخواست توقف عملیات اجرایی تخلیه را داشته باشد. در این صورت، پذیرش درخواست توقف اجرای تخلیه با مشکل مواجه خواهد شد.
مطالب مرتبط: توقف اجرای حکم قطعی
چرا که ادعای مستأجر در صورت وجود سند رسمی اجاره، با ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی در تناقض خواهد بود. و اگر سند اجاره غیررسمی باشد، تمدید شفاهی آن بر خلاف مفاد مواد ۱ و ۲ قانون جدید تلقی می‌شود. بنابراین، موجری که ملک خود را به‌صورت شفاهی اجاره دهد، از مزایای قانون جدید محروم خواهد شد. به این معنا که اگر موجر با ادعای وجود اجاره شفاهی که مدت آن به پایان رسیده، درخواست صدور دستور تخلیه کند، این درخواست پذیرفته نمی‌شود. اما ادعای مستأجری که به تمدید شفاهی اجاره اشاره می‌کند، مورد قبول واقع خواهد شد.
با توجه به نکات فوق، می‌توان نتیجه‌گیری کرد که تمدید قرارداد اجاره باید تنها در مواردی معتبر باشد که مستند آن به صورت کتبی ارائه شده باشد.
درخواست مشاوره
نحوه توقف عملیات اجرایی تخلیه
-
طرح شکایت در دادگاه عمومی محل وقوع ملک
اگر مستاجر ادعا کند که سند اجاره فاقد اعتبار است، باید این موضوع را به دادسرای عمومی محل ملک گزارش دهد. همچنین، در صورتی که مستاجر خواهان تمدید مدت اجاره باشد، باید درخواست خود را به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارائه کند.
بر اساس ماده ۱۷ آئین‌نامه مربوط به اعلام شکایت، این موضوع مانع از اجرای دستور تخلیه نخواهد شد، مگر آنکه دادگاه دلایل مستاجر را قانع‌کننده تشخیص دهد. در این صورت، پس از دریافت تأمین مناسب، اقدام به صدور قرار توقف عملیات اجرایی دستور تخلیه خواهد کرد.
قرار توقف عملیات اجرایی با اینکه از نظر نام به ماده ۵ قانون اصلاح بعضی مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی شباهت دارد، اما ماهیتی خاص دارد. بر اساس آئین‌نامه قانون جدید، حق شکایت تنها برای مستاجر محفوظ است، در حالی که مطابق قانون اصلاح بعضی مواد قانون ثبت، هر فردی می‌تواند اقدام به اقامه دعوی کند.
مطالب مرتبط: توقف اجرای حکم
علاوه بر این، دلایل توقف عملیات اجرایی در قانون موجر و مستاجر فقط شامل ادعای عدم اعتبار سند یا درخواست تمدید اجاره می‌باشد. در حالی که در قانون اصلاح، هر نوع مخالفت با دستور اجرایی به لحاظ مفاد سند یا قانون و دیگر جهات نیز می‌تواند منجر به درخواست توقف عملیات اجرایی شود. تفاوت دیگر این دو قانون در این است که قانون اصلاحی برخی مواد قانون ثبت تنها در مورد اسناد رسمی قابل اعمال است، در حالی که قرار توقف عملیات اجرایی در قانون جدید موجر و مستاجر می‌تواند شامل اسناد عادی نیز باشد.
اطلاعات تماس و دریافت مشاوره
خسارت ناشی از توقیف عملیات اجرایی
ماده ۱۹ آئین نامه اجرایی چنین مقرر داشته است:
اگر شکایت مستاجر به موجب حکم قطعی رد گردد، موجر می‌تواند خسارتی که به دلیل توقف اجرای دستور تخلیه به او وارد شده است، درخواست کند. در صورتی که مستاجر با استفاده از راه‌های قانونی اقدام به متوقف کردن عملیات اجرایی دستور تخلیه کرده باشد، موجر پس از صدور حکم نهایی می‌تواند با ارائه دادخواست، خسارت‌های متحمل‌شده را مطالبه نماید.
مطالب مرتبط: هزینه تنظیم قرارداد توسط وکیل