سند ملکی چیست؟
قبل از اینکه با انواع اسناد ملکی آشنا شویم، لازم است مفهوم سند ملکی و اهمیت تنظیم درست آن را درک کنیم. در زبان حقوقی، سند به هر نوع نوشته‌ای اطلاق می‌شود که می‌توان در جریان دعاوی قضائی به آن استناد کرد. سند ملکی به نوعی نوشته گفته می‌شود که توانایی اثبات مالکیت یک یا چند نفر نسبت به یک ملک خاص، مانند زمین یا ساختمان، را دارد. طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، تمامی معاملات املاکی که در دفتر املاک اداره ثبت به ثبت رسیده و سند رسمی دریافت کرده‌اند، باید به صورت قانونی ثبت شوند و برای مالک جدید سند مالکیت رسمی صادر گردد. این موضوع به منظور ایجاد نظم و ساماندهی در امور ثبتی کشور بوده و به کاهش و جلوگیری از معاملات متعارض و دیگر جرائم مرتبط با املاک کمک می‌کند.
سند ملکی المثنی چیست
سند ملکی المثنی به نوعی از مالکیت مشترک اشاره دارد که در آن دو یا چند فرد به طور همزمان بر یک دارایی خاص یا ملک خاص حق مالکیت دارند. این نوع مالکیت معمولاً شامل املاک و زمین‌های مشترک و سایر دارایی‌هایی است که به صورت مشترک مورد استفاده قرار می‌گیرند.
داشتن سند ملکی المثنی به صاحبان قبلی یا همزمان این امکان را می‌دهد که به صورت مشترک بر روی یک دارایی خاص حق مالکیت داشته باشند. این شکل از مالکیت ممکن است در مواردی که چند نفر به عنوان مالکان مشترک یک ملک یا دارایی فعالیت می‌کنند، به کار گرفته شود.
سند ملکی المثنی شامل جزئیاتی در مورد حقوق و وظایف مشترک مالکان، روش‌های اتخاذ تصمیم، شیوه‌های بهره‌برداری از دارایی‌های مشترک و مسائل مشابه دیگر را شامل می‌شود. این مدرک ممکن است به تأیید قانونی یا ثبت و انتقال رسمی نیاز داشته باشد تا از اعتبار حقوقی کامل برخوردار گردد.
قابلیت اثبات:این نوع از مدارک قابلیت تایید مالکیت یا حقوق قانونی را دارد و امکان دارد که به طور رسمی مورد تأیید قرار گیرد.
محدودیت کپی: به علت کمبود نسخه‌های مشابه، احتمال کلاهبرداری یا دستکاری در سند تک برگ به حداقل می‌رسد.
این خصوصیات موجب می‌شوند که سند تک برگ به عنوان یک مدرک حقوقی با ارزش و معتبر در فرآیندهای معاملاتی و مسائل قانونی به کار رود.
سند قولنامه ای چیست
سند قولنامه‌ای، یک نوع مدرک قانونی به شمار می‌آید که در آن یک یا چند نفر (اکثراً فروشنده) متعهد می‌شوند که در آینده دارایی‌ها یا حقوق خود (از جمله املاک یا سایر اشیاء) را به شخص دیگری (معمولاً خریدار) منتقل کنند.
به‌طور کلی، یک سند قولنامه‌ای شامل جزئیات و شرایط مرتبط با معامله است، که مواردی مانند قیمت، نحوه پرداخت و زمان‌بندی انجام معامله را در بر می‌گیرد. این سند ممکن است به شکل نوت‌راه‌کار، توافق‌نامه یا انواع دیگر اسناد رسمی تهیه شود.
عموماً پس از امضای قرارداد اولیه، توافق نهایی و انتقال رسمی دارایی انجام می‌گیرد. این سند می‌تواند به عنوان شاهدی بر تعهدات طرفین در زمینه معاملات ملکی و مالکیت مورد استفاده قرار گیرد.
سند ملکی چیست؟
سند رسمی و سند عادی
انواع اسناد ملکی از نظر اعتبار به دو دسته اصلی تقسیم می‌شوند: اسناد رسمی و اسناد عادی. سند رسمی به مستنداتی اطلاق می‌شود که توسط مقامات ذی‌صلاح و طبق قوانین مربوطه تنظیم می‌شوند. این نوع سند از بالاترین اعتبار برخوردار است و تنها ادعای جعل نسبت به آن قابل قبول است. در مقابل، اسناد عادی، که از شرایط و ضوابط اسناد رسمی پیروی نمی‌کنند، اعتبار کمتری دارند و علاوه بر ادعای جعل، امکان انکار و تردید نسبت به آنها نیز وجود دارد.
سند منگوله دار و سند تک برگ
سندهای ملکی رسمی، که توسط نهادهای معتبر صادر می‌شوند، بر اساس نوع و فرمت به دو دسته سند منگوله‌دار و سند تک‌برگ تقسیم می‌گردند. سند منگوله‌دار به صورت دست‌نویس و در چندین صفحه تهیه می‌شود و به دلیل وجود منگوله، به این نام شناخته می‌شود. این نوع سند به خاطر دست‌نویس بودن، در معرض جعل قرار دارد؛ به همین دلیل در سال‌های اخیر، سندی به شکل تک‌برگ ایجاد شده که اطلاعات کامل مالک و جزئیات ملک به‌طور تایپ‌شده در آن درج شده است. این ویژگی باعث کاهش احتمال جعل و تغییرات غیرمجاز در آن می‌شود. تبدیل سند منگوله‌دار به سند تک‌برگ به سادگی امکان‌پذیر است و برای آگاهی از روند دقیق این تبدیل، مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی متخصص توصیه می‌شود.
سند مشاع و سند مفروز
مالکیت بر اموال به دو دسته مفروز و مشاع تقسیم می‌شود که این تقسیم‌بندی به تعداد مالکان بستگی دارد. در مالکیت مفروز، یک شخص به تنهایی تمامی حق و حقوق مربوط به مال را داراست، در حالی که در مالکیت مشاع، چندین نفر به طور مشترک مالکیت را به اشتراک می‌گذارند. انواع اسناد ملکی نیز با توجه به نوع مالکیت به همین دو دسته تقسیم می‌شوند. در مالکیت مشاع، به دلیل اینکه سند مالکیت به صورت واحد است، ممکن است مشکلاتی برای شرکا به وجود آید. در چنین شرایطی، آنها می‌توانند درخواست تفکیک سند را مطرح کنند. پس از انجام این پروسه و تنظیم صورت جلسه تفکیکی، اسناد جداگانه‌ای برای هر یک از شرکا صادر می‌شود که سهم دقیق هر یک در آن مشخص شده است.
اسناد نسقی یا اسناد اصلاحات ارضی
اسناد نسقی یکی از انواع مستندات ملکی شناخته‌شده در مناطق کشاورزی، به ویژه در شمال کشور، هستند که در دوران اصلاحات ارضی مورد تأیید قرار گرفتند. این اسناد به طور کامل حق مالکیت را در معنای حقوقی آن تضمین نمی‌کنند، بلکه صرفاً حقوق زراعی کشاورز را بر زمین مشخص می‌سازند. به همین دلیل، اعتبار این اسناد از اسناد رسمی و قطعی کمتر است و مالکیت و انتقال زمین کشاورزی بر اساس این مستندات، به ویژه در مواردی که ساختمانی بر روی زمین وجود دارد، با چالش‌ها و مشکلات حقوقی متعددی همراه خواهد بود. برای کسب اطلاعات بیشتر درباره اعتبار این اسناد و روش‌های خرید و فروش زمین کشاورزی بر پایه سند نسقی، مشاوره با وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در امور ملکی پیشنهاد می‌شود.
سند رهنی
سند رهنی به عنوان یکی از انواع اسناد ملکی، به مستندی اطلاق می‌شود که در آن یک ملک به دلیلی خاص تحت رهن قرار گرفته است. رهن، نوعی قرارداد تبعی است که به دنبال یک یا چند دین مشخص شکل می‌گیرد و هدف آن تأمین پرداخت بدهی توسط مدیون است. در این فرآیند، مالی معادل مبلغ بدهی به عنوان وثیقه به طلبکار، که می‌تواند فرد حقیقی، بانک یا نهادهای قانونی باشد، ارائه می‌شود. در صورت عدم تسویه بدهی در زمان مقرر، طلبکار می‌تواند مبلغ مورد نظر را از محل فروش آن ملک رهنی دریافت کند. اگر ملکی خاص به عنوان وثیقه تعیین شده باشد، این نکته در سند ملکی ثبت می‌شود تا افرادی که قصد خرید یا معامله بر روی آن ملک را دارند، از این موضوع مطلع شوند. به سندی که به ملک در رهن یا وثیقه مربوط می‌شود، اصطلاحاً سند رهنی گفته می‌شود.
سند وقفی
سند وقفی یکی از انواع اسناد ملکی است که به ملکی که تحت قرارداد وقف قرار دارد، تعلق دارد. ملک وقفی به دارایی گفته می‌شود که نسبت به آن قراردادی به نام وقف تنظیم شده است. از نظر حقوقی، وقف به معنای نگهداری عین و آزادسازی منافع آن است؛ به این معنا که مالک حق فروش و خرید ملک خود را سلب کرده و منافع آن را به افراد مشخصی اختصاص می‌دهد. مثلاً ممکن است مالک ملکی را وقف افراد نیازمند شهر تهران کند تا عوائد آن در اختیار آنها قرار گیرد. در چنین شرایطی، خرید و فروش این ملک ممنوع بوده و سایر معاملات مانند اجاره نیز تنها با رعایت شرایط خاص امکان‌پذیر است. بنابراین، در سند ملکی که به واسطه عقد وقف از خرید و فروش منع می‌شود و به اصطلاح به ملک وقفی تبدیل می‌گردد، وضعیت وقفی آن ذکر می‌شود تا مانع از انجام معاملات بر روی آن شود.
سند بنچاق
در مورد انواع اسناد ملکی، اصطلاح بنچاق به طور مکرر به کار می‌رود، اما در بسیاری از موارد، معنا و مفهوم واقعی آن به درستی درک نمی‌شود. در زمان‌های گذشته که اسناد رسمی وجود نداشتند، بنچاق به عنوان جایگزینی برای سند مالکیت به کار می‌رفت. اما در دنیای کنونی که اسناد رسمی به عنوان جانشین بنچاق در مفهوم قدیمی آن شناخته می‌شوند، بنچاق دیگر کارایی سابق خود را ندارد. امروزه بنچاق به معنای نوشتاری است که خلاصه‌ای از اطلاعات مربوط به مالک، خریدار و مشخصات ملک را در بر می‌گیرد، ولی اعتبار و ارزش اثباتی سند مالکیت را ندارد. بنابراین، نمی‌توان به صرف بنچاق، مالکیت افراد بر یک ملک خاص را اثبات کرد. با این حال، در برخی موارد می‌توان با استناد به بنچاق و طی مراحل قانونی، برای ملک سند رسمی دریافت کرد. برای آگاهی از شرایط اخذ سند رسمی بر اساس بنچاق، که به آن تبدیل بنچاق به سند رسمی تک برگ گفته می‌شود، ضروری است که از دانش و تخصص وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در زمینه امور ملکی بهره‌مند شوید.
مشاوره حقوقی انواع سند در گروه وکلای ملکی
وکیل ملکی : آشنایی با حوزه ملک و انواع مستندات مربوط به آن از اهمیت بالایی در زمینه انجام صحیح معاملات حقوقی برخوردار است. دانستن انواع اسناد ملکی و اعتبار آنها، پیش‌نیاز ضروری برای هر نوع معامله حقوقی محسوب می‌شود و به شما کمک می‌کند تا با حداکثر اطمینان، معاملات و امور حقوقی خود را انجام دهید. گروه وکلای ملکی با تمرکز ویژه بر حقوق و مسائل ملکی، این امکان را برای مشتریان فراهم کرده است که نیازهای حقوقی خود را با بهترین کیفیت و قیمت ممکن برآورده کنند. در این گروه، انواع مشاوره‌های حقوقی از جمله مشاوره حضوری، تلفنی و آنلاین بسته به نیاز شما و با تضمین کیفیت ارائه می‌شود. برای بهره‌مندی از خدمات وکیل ملکی، کافی است با ما تماس بگیرید.
سوالات متداول
سند ملکی چیست؟
سند ملکی به مستندی اطلاق می‌شود که قابلیت نشان دادن حق مالکیت یک یا چند نفر بر یک دارایی خاص را دارد.
سند ترک برگ چیست؟
سند تک برگ نوعی مدرک ملکی رسمی به شمار می‌رود که اطلاعات جامع مالک و ویژگی‌های ملک به همراه نقشه هوایی آن در این سند ثبت شده است. به دلیل اینکه این سند به صورت چاپی ارائه می‌شود، بر خلاف سند منگوله‌دار که به شکل دست‌نویس تهیه می‌گردد، امکان جعل و تغییر در آن به حداقل می‌رسد.
آیا بنچاق به عنوان یکی از انواع سند ملکی امکان اثبات مالکیت را دارد؟
بنچاق سندی است که اطلاعات مختصری درباره مالک و دارایی مورد نظر در آن درج شده است و با سند رسمی ملک که مالکیت را تأیید می‌کند، تفاوت دارد. با این حال، در برخی موارد می‌توان با استناد به بنچاق، اقدام به دریافت سند ملک کرد.
آیا می توان رهن یا وقفی بودن ملک را بر اساس سند ملکی متوجه شد؟
بهترین وکیل ملکی : وضعیت رهن یا وقفی بودن ملک در سند رسمی درج می‌شود، بنابراین طرف مقابل در معامله می‌تواند با بررسی سند، از این اطلاعات مطلع گردد.