انواع سند ملکی و معرفی آنها
سند مالکیت، گواهی است که نشان‌دهنده حق تصرف شما بر یک ملک می‌باشد. انواع گوناگونی از این اسناد وجود دارد که هر یک دارای خصوصیات منحصر به فردی هستند.
- سند مشاع: زمانی که تعدادی فرد به طور مشترک صاحب یک دارایی باشند، آن را سند مشاع می‌نامند.
- سند مفروز: مدرکی وجود دارد که نشان می‌دهد تنها یک فرد صاحب این ملک می‌باشد.
- سند شش دانگ: به معنای تسلط کامل یک فرد بر تمامی دارایی‌ها است.
- سند تک برگ:این نوع مستندات به تازگی به شکل الکترونیکی ضبط می‌شوند.
- سند منگوله‌دار: سند قدیمی‌تری است که به صورت دفترچه‌ای است.
- سند وقفی:مدرکی وجود دارد که مالکیت آن به وقف اختصاص یافته است.
- سند ورثه‌ای: مدرکی که از راه میراث به دست آمده است.
- سند عرصه و اعیان:این اصطلاح به آپارتمان‌ها نسبت داده می‌شود و نمایانگر حق مالکیت بر زمین و ساختمان موجود بر آن می‌باشد.
سایر انواع سند:
- سند المثنی:مدرک مفقود یا نابود شده، با یک جایگزین تأمین شده است.
- سند معارض: زمانی که برای یک دارایی، دو مدرک متفاوت وجود داشته باشد.
- سند شورایی: سندی است که توسط شورای محلی صادر می‌شود.
- سند رهنی: مدرکی که به منظور دریافت وام به عنوان ضمانت برای ملک مورد استفاده قرار می‌گیرد.
- سند وکالتی:مدرکی که به فرد دیگری این امکان را می‌دهد تا به نیابت از شما در امور مربوط به ملک عمل کند.
اهمیت شناخت انواع سند:
آشنایی با گونه‌های مختلف اسناد به شما این امکان را می‌دهد که در فرآیند خرید و فروش املاک، انتخاب‌های بهتری داشته باشید و از حقوق خود مطلع گردید.
نکته: برای انجام معاملات املاک، توصیه می‌شود که از مشاوره یک وکیل با تجربه بهره‌مند شوید.
به طور کلی، انواع مختلف اسناد ملکی هر کدام دارای خصوصیات و کاربردهای ویژه‌ای هستند و انتخاب نوع مناسب به ویژگی‌های ملک و وضعیت معامله مرتبط می‌باشد. برای کسب اطلاعات بیشتر، با ما همراه باشید.
تعریف سند در ماده 1248 قانون مدنی ارائه شده است. اصطلاح سند به معنای متنی است که از طریق آن، دین یا طلبی اثبات می‌گردد. به طور کلی، اسناد به دو دسته رسمی و غیررسمی تقسیم می‌شوند.
تعریف سند در بند 1248 قانون مدنی مشخص شده است. اصطلاح سند به معنای متنی است که به وسیله آن می‌توان وجود یک دین یا طلب را ثابت کرد. به طور کلی، اسناد به دو دسته رسمی و غیررسمی تقسیم می‌شوند.
برای توصیف اسناد رسمی، باید به ماده ۱۲۸۷ از قانون مدنی مراجعه کرد. بر اساس این ماده، اسناد رسمی به مدارکی اطلاق می‌شود که توسط مقام‌های رسمی و با رعایت قوانین مربوطه تنظیم و صادر شده‌اند. همچنین، طبق ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی ایران، اسناد عادی به مدارکی گفته می‌شود که ویژگی رسمی را ندارند.
برخی از مهم‌ترین انواع سند ملکی عبارت است از:
- سند مشاع
- سند مفروز
- سند شش دانگ
- سند منگوله دار
- سند عرصه
- سند مالکیت تک برگ
- سند مالکیت اعیان
- سند وقفی
- سند ورثه‌ای
- سند المثنی
- سند معارض
- سند شورایی
- سند رهنی
- سند وکالتی
- سند بنچاق
- سند مشاع
در زبان فارسی، واژه «مشاع» به مفهوم اشتراک و همراهی اشاره دارد. زمانی که این صفت در مورد اسناد مالکیت به کار می‌رود، به حالتی اطلاق می‌شود که یک ملک تحت مالکیت چندین فرد قرار دارد.
در خصوص املاک مشترک، هر یک از شرکای ملک در هر بخش از آن سهم دارند. از آنجایی که مالکیت این نوع املاک بین دو یا چند نفر تقسیم می‌شود، به عنوان ملک مشاع شناخته می‌شود.
سند ملکی مفروز
عبارت مفروز در زمینه قوانین ثبت به این معناست که ملکی که برای آن سند مالکیت صادر شده، تنها یک دارنده دارد.
افراز مالکیت به این معناست که یک ملک مشترک که بین چند نفر تقسیم شده، از وضعیت مشترک خارج شده و سهم هر یک از شریک‌ها به صورت جداگانه مشخص می‌شود.
اگر یک مدرک به طور مشترک در دست چند نفر باشد و هریک از آنها قصد داشته باشد بخش اختصاصی خود را تفکیک کرده و بر روی آن زمین ساختمان بسازد، ابتدا باید با انجام مراحل افراز، سند کامل ملک مربوط به خود را به دست آورند.
سند ملکی شش دانگ
سند ملکی شش دانگ نشان‌دهنده این است که یک فرد به طور کامل مالک تمام ملک است. این نوع سند گاهی به عنوان سند بزرگ نیز شناخته می‌شود.
سند ملکی تک برگ
همان‌طور که ذکر شد، نوع دیگری از مدارک مربوط به مالکیت، سند مالکیت تک برگ است. در گذشته، اسناد مالکیت غالباً به شکل دفترچه‌ای و به اصطلاح منگوله‌دار و با سرب تهیه می‌شدند.
در حال حاضر، بسیاری از مدارک مالکیت به شکل یک برگه و بر روی کاغذهای ویژه تهیه و ارائه می‌شوند. این مدارک از سوی اداره‌های ثبت اسناد و املاک تهیه می‌گردند.
سند یک صفحه‌ای به رنگ سبز یا زرد برای املاک غیر منقول ایجاد می‌شود. این سند شامل جزئیاتی نظیر ابعاد ملک، مساحت، نشانی، شماره پلاک ثبتی و نقشه ملک است.
چنانچه صاحب ملکی که دارای سند تک برگ است قصد فروش آن را داشته باشد، لازم است به دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه کرده و سند رسمی را به نام خریدار منتقل نماید تا اداره ثبت بتواند سند تک برگ جدیدی برای مالک صادر کند.
سند ملکی وقفی
سند وقفی به معنای گواهی مالکین املاک و دیگر دارایی‌های وقف شده است که نشان‌دهنده وقف این دارایی‌ها به شمار می‌رود. در حال حاضر، با توجه به جدیدترین تغییرات قانونی، مدیریت اموال وقفی به اداره اوقاف و امور خیریه واگذار شده است.
سازمان اوقاف قادر است تا اموال وقف شده را برای دوره‌ای مشخص، حداکثر به مدت 99 سال، به اجاره واگذارد. انتقال مالکیت یا فروش این اموال به طور قانونی مجاز نمی‌باشد.
سند ملکی المثنی
سند ملکی المثنی نوعی از اسناد ملکی محسوب می‌شود که در صورت گم شدن یا نابود شدن سند اصلی، صادر می‌گردد. برای اخذ این سند، لازم است به دفاتر ثبت اسناد و املاک مراجعه شود.
برای صدور این مدرک، موانع متنوعی وجود دارد. جهت دریافت نسخه جایگزین، لازم است که گواهی رسمی و دیگر استعلام‌های مربوطه تهیه گردد.
سند ملکی عرصه و اعیان
برای افرادی که قصد خرید خانه در تهران یا دیگر کلانشهرها را دارند، این نوع مدرک از اهمیت خاصی برخوردار است. بیشتر واحدهای مسکونی در این شهرها به صورت مجتمع‌های آپارتمانی ساخته شده‌اند. عرصه به زمینی اطلاق می‌شود که ساختمان بر روی آن بنا شده و اعیان به معنای سازه‌ای است که بر روی این زمین قرار دارد. سهم هر مالک در سند مالکیت، بر اساس متراژ ملک مشخص می‌شود.
سند ورثه‌ای
طبق قوانین مدنی، با مرگ یک فرد، تمامی اموال و دارایی‌های او به وراث منتقل می‌شود. این وراث می‌توانند با مراجعه به اداره ثبت و ارائه مدارک لازم، درخواست صدور سند مالکیت به نسبت سهم ارث خود را ارائه دهند.
سندی که به طور جداگانه برای هر کدام از وراث تهیه می‌شود، به صورت مشاعی است و هر ورثه بر اساس سهم‌الارث خود، مالکیتی از این ملک را در اختیار دارد.
سند ملکی تفکیکی
سند ملکی تفکیکی نوعی از مدارک مالکیت به شمار می‌رود که برای املاکی که به قسمت‌های کوچک‌تر تقسیم شده‌اند، صادر می‌شود. در این فرآیند، یک ملک به بخش‌های جداگانه تقسیم می‌شود و برای هر بخش، سند مالکیت کامل (ششدانگ) تهیه می‌گردد.
سند وکالتی
تهیه سند وکالت برای یک ملک به معنای واگذاری اختیار فروش و انتقال مالکیت به فرد وکیل می‌باشد. این سند به نام شخص یا افرادی دیگر به عنوان نماینده فروشنده اصلی تنظیم می‌گردد.
بر اساس قانون مربوط به وکالت در فروش، واگذاری ملک محسوب نمی‌شود و تنها به معنای اعطای نمایندگی به وکیل ملکی برای انجام وظایف مشخص شده در وکالت‌نامه است.
سند ملکی معارض
چنانچه برای یک ملک با شماره ثبت مشخص، دو مدرک رسمی مالکیت به نام دو نفر و با تاریخ‌های متفاوت صادر شود، این وضعیت به عنوان سند معارض شناخته می‌شود. بر اساس تبصره ماده ۵ لایحه قانونی مربوط به بررسی اشتباهات و اسناد مالکیت معارض، رسیدگی به این قبیل موارد در حیطه اختیار دادگاه عمومی و حقوقی شهرستانی است که ملک در آن قرار دارد.
پس از بررسی‌های لازم، دادگاه تصمیم به لغو اعتبار سند معارض می‌گیرد. در این حالت، سند معارض دیگر از ارزش قانونی برخوردار نخواهد بود.
سند بنچاق
سند بنچاق به مستنداتی اطلاق می‌شود که به صورت رسمی توسط دفاتر اسناد تنظیم می‌گردد. به عبارت دیگر، این سند رسمی املاک که در دفترخانه تهیه می‌شود و توسط خریدار، فروشنده و سردفتر امضا می‌شود، در زبان عامیانه بنچاق نامیده می‌شود.
سند ملکی شورایی
سند شورایی به نوعی سند غیررسمی گفته می‌شود که توسط شورای محلی یک ناحیه تهیه و تایید شده است. لازم به ذکر است که علی‌رغم طبیعی بودن این اسناد، اعتبار آنها در مقایسه با اسناد رسمی کمتر است.
سند منگوله‌دار
اسناد منگوله‌دار در واقع همان اسناد دفترچه‌ای هستند که با استفاده از سیم و سرب به‌طور محکم پلمپ می‌شوند. این منگوله‌ها توسط ادارات ثبت اسناد و املاک مهر و موم می‌گردند و تعداد صفحات موجود در این دفترچه‌ها بر روی جلد آنها نوشته می‌شود.
سند منگوله‌دار امروزه به عنوان یکی از مدارک رسمی مالکیت شناخته می‌شود و به تنهایی قابلیت استناد برای اثبات حق مالکیت فرد را دارد.
سند وقفی
املاکی که به منظور فعالیت‌های خیریه، مذهبی و دیگر مقاصد از سوی مالک وقف شده‌اند، تحت عنوان املاک وقفی شناخته می‌شوند و مشمول سند وقفی هستند. لازم به ذکر است که هر نوع معامله یا خرید و فروش این املاک فاقد اعتبار است و در صورت انجام چنین معاملاتی، آن قرارداد معتبر نخواهد بود. به همین دلیل، به علت وجود قوانین مربوطه، به هیچ عنوان نباید به فکر خرید املاک وقفی بود. این املاک معمولاً به فروش نمی‌رسند و تنها به صورت اجاره‌ای تامین می‌شوند تا درآمد حاصل برای اهداف مشخصی هزینه شود.
سند اصلاحات ارضی و اسناد نسقی
بر اساس قانون اصلاحات ارضی، کشاورزانی که در گذشته برای زمین‌داران کار می‌کردند، حقی به نام نسق دریافت کردند. فعالیت‌های آنها موجب توسعه و رونق آن منطقه می‌شد و به همین خاطر قادر بودند مدارک رسمی یا اسناد بنچاقی را به دست آورند. با این حال، این اسناد تنها به آنها اجازه می‌داد که به کشاورزی در آن زمین بپردازند و به معنای مالکیت واقعی نخواهد بود.
سند ملکی مشاع
اسناد ملکی مشاع نوع دیگری از اسناد املاک به شمار می‌روند. واژه “مشاع” در این زمینه به این معناست که مالکیت یک خانه یا قطعه زمین به یک فرد خاص محدود نیست و افراد دیگری نیز در آن سهیم هستند. این قبیل املاک عموماً دارای دو مالک یا بیشتر هستند و به همین خاطر، در هنگام خرید آنها، ضروری است که اطلاعات کاملی داشته باشید تا بتوانید فرآیند خرید را بدون مشکل انجام دهید.
سند ملکی مفروز
در نظام حقوقی، واژه “مفروز” نقطه مقابل “مشاع” به شمار می‌رود. در زمینه قوانین ثبتی، مفروز به معنای این است که شخصی قصد دارد سهم خود را از یک ملک یا زمین مشاع تفکیک کرده و به فروش برساند. لازم به ذکر است که موضوعات مرتبط با این نوع سند ملکی دارای پیچیدگی‌های فراوانی است و ممکن است افراد را با چالش‌های متفاوتی روبه‌رو سازد.
سند ملکی المثنی
در صورتی که سند ملک به دلایل مختلفی مانند حریق یا سایر عوامل از بین برود، صاحب ملک می‌تواند از سازمان ثبت درخواست صدور سند مالکیت جایگزین نماید. طبق ماده 120 اصلاح شده آیین‌نامه قانون سند، شرایط صدور سند المثنی به شرح زیر تعیین شده است.
- در صورتی که سند مالکیت مفقود شود.
- اگر مدرک مربوط به ملک به طور کامل یا جزئی گم شود.
- زمانی که مالکیت یک سند در دست شخص دیگری قرار دارد و حتی با صدور حکم اجرایی، بازپس‌گیری آن ممکن نیست.
می‌بایست آگاه باشید که هنگامی که صاحب ملک به دلیل نابودی یا مفقود شدن سند مالکیت، درخواست صدور سند المثنی می‌کند، لازم است این درخواست را به صورت مکتوب ارائه دهد و همچنین یک استشهادیه که به شکل فرم چاپی موجود است، تهیه نماید.
این گواهی باید به امضای حداقل سه نفر برسد که هویت و امضای آنها توسط کلانتری محلی یا یکی از دفاتر اسناد رسمی تأیید شده باشد. سپس این گواهی باید به اداره ثبت ارائه گردد. اداره ثبت پس از دریافت، موضوع فقدان سند را به دفاتر اسناد رسمی اطلاع خواهد داد. در مرحله بعد، مالک موظف است این موضوع را در یکی از روزنامه‌های پرتیراژ منتشر کند.
گروه حقوقی حجتیان، شامل وکلای رسمی و مجرب، آماده است تا خدمات حقوقی خود را به مشتریان گرامی ارائه دهد. برای دریافت مشاوره قانونی یا سپردن وکالت به وکیل پایه یک دادگستری، با ما تماس بگیرید.