وکیل مشارکت در ساخت ملک و آشنایی با موارد قانونی آن
امروزه با افزایش آپارتمان‌نشینی و فعالیت‌های ساختمانی در شهرها، قراردادهای مشارکت در ساخت املاک به شدت رواج یافته‌اند. بنابراین، آشنایی با جنبه‌های حقوقی این نوع قراردادها برای پیشگیری از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی میان طرفین امری حیاتی به شمار می‌آید. قرارداد مشارکت در ساخت ملک بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی میان طرفین منعقد می‌شود و در زمره عقود نامعین قرار می‌گیرد. طبق این ماده، تمام قراردادهایی که میان افراد به امضا می‌رسند، به شرطی که با قوانین در تضاد نباشند، معتبر خواهند بود. این نوع قرارداد نیز به طرفین این امکان را می‌دهد که در چارچوب توافقاتی که مغایرتی با قانون ندارند، آزادانه عمل کنند. در این توافق، یکی از طرفین مالک زمینی یا ساختمانی قدیمی است که به سرمایه‌گذاری برای نوسازی نیاز دارد و طرف دیگر فرد یا نهادی است که برای این پروژه سرمایه‌گذاری می‌کند. در نهایت، واحدهای ساخته‌شده طبق نسبتی که در قرارداد مشخص شده میان طرفین تقسیم می‌شود. بنابراین، این نوع قرارداد راهکار حقوقی مناسبی برای افرادی است که قصد دارند املاک خود را بهبود بخشند اما به منابع مالی کافی دسترسی ندارند. برای تنظیم این قرارداد، توصیه می‌شود که از مشاوره یک وکیل متخصص در امور ملکی بهره‌مند شوید.
موارد مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت
وکیل قرارداد : در قراردادهای مشارکت در ساخت، نکات متعددی باید به دقت و روشنی بیان شوند تا حقوق و وظایف هر یک از طرفین به وضوح تعیین گردد. گنجاندن این نکات در قرارداد مشارکت در ساخت امری ضروری است:
تعهدات هر یک از طرفین:در قرارداد همکاری برای ساخت، الزامات هر یک از طرفین، شامل مالک و سازندگان، باید به وضوح بیان شده و برای آن‌ها تدابیر اجرایی مشخص تعیین گردد. به عنوان نمونه، مقدار مشخص سرمایه‌گذاری و منابع سازندگان و همچنین روش‌های مدیریت آن‌ها در پروژه ساخت و ساز باید به طور دقیق تشریح شود.
ذکر جزئیات ملک و ساختمان در حال ساخت:مشخصات و اطلاعات ملک که به عنوان زمین مادر برای پروژه ساختمانی در نظر گرفته می‌شود، باید به طور دقیق و کامل بیان گردد. همچنین، ویژگی‌ها و جزئیات ساختمان نهایی که قرار است بین طرفین تقسیم شود، باید به روشنی مشخص گردد تا از بروز هر گونه مشکل و اختلاف در آینده پیشگیری شود.
درخواست مشاوره
مدت قرارداد:قرارداد همکاری در زمینه ساخت و ساز دارای یک بازه زمانی معین است که پس از آن مسئولیت‌های طرفین به پایان می‌رسد. زمانبندی قرارداد و شرایط برای تمدید یا عدم تمدید آن از جمله نکاتی است که لازم است در متن قرارداد به توافق برسد و مشخص شود.
سهم هر هر یک از طرفین:یکی از مهم‌ترین نکاتی که باید در قرارداد ذکر شود، سهم‌الشرکه هر یک از شرکاست. سهم‌الشرکه به معنای میزان مالکیت هر طرف نسبت به آپارتمانی است که در نهایت ساخته خواهد شد. این نسبت می‌تواند برابر، عمده در دست مالک زمین یا عمده در اختیار سازنده باشد. تعیین سهم برای هر طرف بستگی به توافقی دارد که بین آن‌ها برقرار می‌شود و از نظر قانونی هیچ محدودیتی در این زمینه وجود ندارد. به عنوان مثال، ممکن است سهم مالک از ساختمان نهایی ۶۰ درصد و سهم سازنده ۴۰ درصد باشد. با این حال، سهم هر یک از طرفین باید با توجه به ارزش مالی آورده‌هایشان تعیین شود و بهتر است که این ارزیابی توسط کارشناسی معتبر انجام گیرد. در غیر این صورت، ممکن است یکی از طرفین دچار خسارت فاحش شود و به دلیل وجود خیاری به نام غبن، قادر باشد تا قرارداد را فسخ کند.
گنجاندن هر یک از این موارد در توافقنامه مشارکت در ساخت نیازمند بهره‌مندی از دانش و تجربه یک وکیل متخصص در این حوزه است تا بتواند نقاط ضعف حقوقی را شناسایی کرده و از بروز مشکلات در آینده پیشگیری کند.
نحوه انتقال و تنظیم سند در قرارداد مشارکت
آخرین مرحله در فرآیند مشارکت برای ساخت یک ملک، تنظیم سند رسمی به نام هر یک از طرفین است. برای این منظور، ممکن است روش‌های مختلفی وجود داشته باشد که هر کدام به نکات حقوقی خاصی نیاز دارد و مشاوره با وکیل متخصص در این زمینه را می‌طلبد. به عنوان مثال، ممکن است توافقنامه طرفین به گونه‌ای باشد که انتقال مالکیت به تدریج و متناسب با پیشرفت پروژه انجام شود، یا اینکه مالک به سازنده وکالت دهد تا پس از پایان پروژه، بر اساس قرارداد، اقدام به تنظیم سند رسمی برای هر یک از طرفین کند. در صورتی که سازنده به این تعهد عمل نکند، مالک می‌تواند با همکاری وکیل خود، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی طبق قرارداد مشارکت در ساخت را مطرح کرده و سازنده را به تنظیم سند رسمی ملزم کند.
کلاهبرداری مشارکت در ساخت
متأسفانه، همکاری در پروژه‌های ساخت و ساز یکی از روابط حقوقی و مالی است که در سال‌های اخیر به بروز کلاهبرداری‌ها و جرایم مختلف منجر شده است. این موضوع ضرورت حضور وکیل را در مراحل تنظیم قرارداد و همچنین در طول فرایند ساخت و ساز افزایش می‌دهد. کلاهبرداری ممکن است از طرف مالک ملکی که قصد دارید بر روی آن ساخت و ساز کنید، یا از سوی سازنده یا سازندگانی که می‌خواهند بر روی ملک شما فعالیت کنند، اتفاق بیفتد.
شاید فردی که به عنوان مالک ملک نزد شما به عنوان سازنده می‌آید، ادعا کند که صاحب واقعی ملک است. اما پس از مدتی ممکن است متوجه شوید که او هیچ‌گونه حقی در این زمینه ندارد و در واقع مالک نیست. نمونه دیگری از کلاهبرداری در این حوزه این است که یک مالک ممکن است ملک خود را به چندین نفر به طور همزمان بفروشد و در نهایت از امضای قرارداد رسمی با سازنده خودداری کند.
سازنده ملک ممکن است با ارائه وعده‌های مالی جذاب، نظیر اخذ مجوزهای کاربری تجاری یا مجوزهای دیگر که موجب افزایش ارزش ملک می‌شود، نظر مالک را برای شروع ساخت و ساز جلب کند. اما در نهایت می‌تواند با عدم تحقق این وعده‌ها یا تاخیر قابل توجه در تکمیل پروژه، خساراتی به مالک تحمیل نماید.
به همین علت، برای جلوگیری از احتمال کلاهبرداری از سوی مالک، سازنده یا هر دو، به عنوان خریدار ملک، ضروری است که قبل از هر نوع همکاری و امضای قرارداد، با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید. همچنین، تمامی مدارک و اسناد طرف مقابل را با کمک وکیل به دقت بررسی و تأیید نمایید تا از بروز مشکلاتی از جمله کلاهبرداری در آینده جلوگیری کنید.
مرجع صالح به رسیدگی دعاوی مشارکت در ساخت
متأسفانه، بسیاری از توافق‌نامه‌های مشارکت در ساخت به دلیل نادیده گرفتن نکات حقوقی در هنگام تنظیم قرارداد و عدم مشاوره با وکلای متخصص در زمینه املاک، ممکن است به سادگی به بروز تنش‌های جدی بین طرفین منجر شود و حتی نیاز باشد این مسائل از طریق محاکم قضایی حل و فصل شوند. در صورتی که همان‌طور که اشاره شد، استفاده از وکیل مجرب در زمینه قراردادهای ملکی در مراحل اولیه انعقاد قرارداد و آغاز فرایند ساخت، می‌تواند به طرفین کمک کند تا از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری کنند یا در صورت بروز چنین مشکلاتی، با سرعت بیشتری و با هزینه کمتری به حل و فصل آن‌ها بپردازند.
در صورتی که در زمینه قرارداد مشارکت در ساخت و مراحل آن و همچنین تعهدات هر یک از طرفین، اختلافی پیش آید و در این خصوص مرجعی برای حل و فصل مانند داوری که در ادامه توضیح داده می‌شود، تعیین نشده باشد، طرفین مجبور به طرح دعوی در مراجع قضایی خواهند شد. در این وضعیت، این پرسش مطرح می‌شود که کدام نهاد قضایی مسئول رسیدگی به دعاوی ناشی از مشارکت در ساخت است.
به طور کلی، در خصوص قراردادها، محاکم صالح برای رسیدگی، بستگی به توافق طرفین در متن قرارداد دارد. به عنوان مثال، اگر طرفین توافق کنند که محاکم قضایی در شهر تهران برای حل و فصل اختلافات مرتبط با قرارداد مناسب هستند، در این صورت تمامی دعاوی باید در این مراجع مطرح گردد. اما در صورتی که در قرارداد اشاره‌ای به این موضوع نشده باشد، معمولاً مراجع قضایی محل اجرای قرارداد یا محل سکونت خوانده، صلاحیت رسیدگی را خواهند داشت.
البته این موضوع زمانی صدق می‌کند که اختلاف شما دارای جنبه حقوقی باشد. به عنوان مثال، ممکن است دعوای شما شامل مواردی از قبیل الزام به انجام تعهد، تنظیم سند رسمی و موارد مشابه باشد که در زمره دعاوی حقوقی قرار می‌گیرند. اما در صورتی که در فرآیند مشارکت به وقوع یک جرم کیفری برسید و قصد شکایت از طرف مقابل را داشته باشید، به طور طبیعی باید شکایت خود را در دادسرا ثبت کنید و در این حالت، دادسرای مربوط به محل وقوع جرم مسئول رسیدگی به پرونده خواهد بود.
ارجاع اختلافات به داوری در قرارداد مشارکت
در هر توافقنامه، باید مرجع تعیین شده‌ای برای حل و فصل اختلافات احتمالی میان طرفین معین گردد تا در صورت بروز مشکل، آن مرجع بتواند به رفع آن بپردازد. در بسیاری از قراردادها، به ویژه در قراردادهای مشارکت در ساخت، طرفین معمولاً اختلافات آینده خود را به یک یا چند داور واگذار می‌کنند تا از هزینه‌ها و مراحل مربوط به طرح دعوا در مراجع قضایی جلوگیری کنند. در این موارد، عموماً در یکی از بندهای قرارداد، شخص یا اشخاصی به عنوان داور معرفی می‌شوند که در صورت بروز اختلاف ناشی از اجرای قرارداد، موضوع به آن‌ها ارجاع می‌شود و پس از بررسی، رای مناسب صادر می‌کنند. همچنین، مدت زمان داوری، مشخصات داور و رویه صدور رای در مواد مربوط به داوری باید به وضوح تعیین شود.
اطلاعات تماس و دریافت مشاوره
تنظیم قرارداد به کمک وکیل مشارکت در ساخت ملک
وکیل ملکی : قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان یکی از انواع عقود نامعین شناخته می‌شود و معمولاً بر اساس توافق دو طرف تنظیم می‌گردد. برای به‌وثیقه‌رسیدن این قرارداد، مشاوره و تأیید یک وکیل متخصص در زمینه مشارکت در ساخت امری حیاتی است. این وکیل می‌تواند نکات لازم را برای بهبود اجرای قرارداد و جلوگیری از مشکلات حقوقی احتمالی مشخص کند. در صورتی که این قرارداد بدون کمک وکیل منعقد شود، ممکن است با برخی قوانین عمومی یا مقررات دیگر متناقض باشد و به ضرر یکی از طرفین تمام شود. بنابراین، مشاوره با وکیل متخصص در این زمینه برای هر دو طرف ضروری است تا فرآیند ساخت و ساز به طور مطمئن‌تری انجام شود و حداکثر منافع حاصل گردد. شما می‌توانید از گروه حجتیان درخواست کنید تا بهترین وکیل ملکی را به عنوان مشاور در زمینه مشارکت در ساخت به شما معرفی کند تا به سرعت به نیازهای حقوقی‌تان پاسخ دهند.
سوالات متداول
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد همکاری در پروژه‌های ساختمانی بین صاحب یک ملک و یک یا چند پیمانکار به امضا می‌رسد تا در فرآیند ساخت و توسعه یک ساختمان مسکونی، تجاری یا مشابه، همکاری کنند.
سهم طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟
نسبت سهم هر یک از طرفین در این توافقنامه بر اساس توافقات صورت گرفته مشخص می‌گردد، اما باید با توجه به مقدار سرمایه‌گذاری هر طرف در پروژه ساختمانی تناسب داشته باشد تا از بروز خیار غبن جلوگیری شود.
حق الوکاله وکیل مشارکت در ساخت ملک چقدر است؟
میزان حق‌الوکاله وکیل که مسئول تنظیم این قرارداد یا پیگیری دعاوی مرتبط با آن است، بسته به ابعاد مالی پروژه و سهم موکل تعیین می‌گردد.
تنظیم رسمی پس از اتمام مشارکت در ساخت به عهده کیست؟
روش تنظیم سند رسمی پس از پایان مدت قرارداد مشارکت، بر اساس توافق میان طرفین مشخص می‌شود.