اثبات بیع

الزام به تحویل مبیع

الزام به تحویل مبیع

الزام به تحویل مبیع

چه زمانی و چه کسی می‌تواند دعوی الزام به تحویل مبیع را داشته باشد؟؟

گاهی شاهد آن هستیم که معامله‌ای بین دو فرد اتفاق می‌افتد. ولی فروشنده در زمانی که موضوع معامله مال غیر منقول باشد از تحویل مبیع به خریدار در موعد از پیش تعیین شده خودداری می‌کند. به این بهانه که از زمان انجام قرارداد تا زمان تحویل، مال او با افزایش قیمت رو به رو شده است. در نتیجه فروشنده گمان می‌کند ضرر کرده است و می‌خواهد که قیمت را افزایش دهد.

در این صورت خریدار می‌تواند مبادرت به طرح دعوی الزام به تحویل مبیع نماید و مال غیر منقول خریداری شده خود را تحویل بگیرد.

فرآیند الزام به تحویل مبیع

 جهت اجبار بایع یا فروشنده به تحویل دادن مبیع، خریدار لازم است اقداماتی انجام دهد. باید دادخواست الزام به تحویل مبیع را در دادگاه مطرح نماید. اما در خصوص دعوی الزام به تحویل مبیع در بین محاکم اختلاف نظر هایی وجود دارد. رویه غالب این است که خریدار ابتدا باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک را بخواهد و بعد از تنظیم سند نسبت به تحویل ملک اقدام نماید.

در غیر اینصورت، دعوی الزام به تحویل مبیع در دادگاه رد خواهد شد. چون ملک در سند رسمی به نام خریدار نیست. اما رویه‌ی دیگر این است که هر گونه سند عادی مثل مبایعه‌نامه یا قولنامه هم اعتبار لازم را دارد و نیاز به وجود سند رسمی نمی‌باشد.

در واقع در اینجا دادگاه‌ها به عمومات قانون مدنی استناد می‌کنند که با تحقق عقد بیع آثار مربوط به عقد مذکور مانند الزام به تحویل مال غیرمنقول (مبیع) نیز باید بر طرفین مترتب گردد. بنابراین عدم ارائه سند مالکیت رسمی مانعی برای پذیرش دعوی محسوب نمی‌شود.

وجود این اختلاف رویه و نیز مشکل بودن طی این مسیر برای خواهان جهت دریافت حق خود موجب می‌شود که نیاز به راهنمایی و کمک یک وکیل باتجربه بیشتر احساس شود. چنانچه نیازمند یک وکیل باتجربه هستید می‌توانید با ما تماس بگیرید. اگر به دنبال وکیل در تهران هستید، وکیلی با پرونده‌های حقوقی بسیار، در خدمت شما هستیم.

برای مطرح نمودن دعوای الزام به تحویل مبیع ابتدا باید به چند نکته توجه نمود. باید چند شرط وجود داشته باشد تا بتوان درخواست الزام به تحویل مبیع را مطرح کرد.

درخواست الزام به تحویل مبیع

درخواست الزام به تحویل مبیع

شروط لازم برای درخواست الزام به تحویل مبیع

1- وجود عقد بیع بین خریدار و فروشنده

باید بین خریدار و فروشنده، قراردادی تحت عنوان بیع وجود داشته باشد. بنا به تعریف عقد بیع در ماده 338 قانون مدنی ، بیع زمانی اتفاق می‌افتد که فروشنده یا بایع، مالی را در عوض گرفتن مبلغی به مشتری بفروشد و فروشنده و خریدار با قبول آن و توافق یکدیگر بیع را قبول کنند. در اینجا عقد بیع واقع می‌شود و خریدار مالک مال می‌شود.

بنابراین، اگر رابطه حقوقی خواهان و خوانده در قالب بیع نباشد دعوای تحویل و تسلیم مبیع  منتفی خواهد بود.

2- باید بیع بین خریدار و فروشنده به صورت صحیح واقع شده باشد

بیع فاسد اثری در تملک ندارد و هرگاه کسی در اثر بیع فاسد مالی را بگیرد، باید آن را به صاحبش رد کند و اگر آن مال تلف یا ناقص شود ضامن عین و منافع آن خواهد بود. بنابراین اگر عقد بیع به هر علتی مانند اقاله، انفساخ، فسخ منحل شود یا باطل گردد، دعوای تحویل مبیع نیز مطرح نخواهد شد.

نکته:

قراردادها نکات پیچیده و مفاهیم بسیاری دارند. بهتر است قراردادهای خود را با وکیل خوب امضا نمایید تا قبل از امضای اسناد تعهدآور که راه بازگشتی نباشد وکیل مورد اعتماد شما در تهران آن را انجام دهد.

تضمین اجرا کردن قانونی عدم تحویل مبیع (ملک)

در واقع قانونگذار خواستار آن است که کمترین ضرر و زیان به طرفین معامله وارد شود و حداقل زیان را نیز مانع شود. لذا در یک بیع صحیح طرفین نمی‌توانند بدون عذر موجه و به راحتی از انجام تعهدات خود سر باز زنند.

لذا در هر بیعی که صورت می‌گیرد ضمانت اجراهایی وجود دارد که از ضرر رسیدن به مشتری و خریداران جلوگیری می‌کنند. اولین ضمانت اجرای الزام به تحویل مبیع در قانون، ارائه‌ی دادخواست الزام به تحویل و تسلیم مبیع به دادگاه است.

اجبار فروشنده به تسلیم با استفاده از حق فسخ

خریدار می‌تواند به استناد ماده 376 قانون مدنی فروشنده را مجبور به تسلیم مبیع  کند. طبق این ماده‌ی قانونی، در صورت تاخیر در تسلیم مبیع با ثمن ممتنع اجبار به تسلیم می شود. چنانچه این اجبار ممکن نباشد، خریدار و فروشنده به عنوان آخرین حربه می‌توانند از حق فسخ استفاده نمایند.

ایجاد حق حبس

به این معنا می‌باشد که طرفین می‌توانند انجام تعهد خود را تا زمانی که طرف مقابل وظیفه‌اش را که یا پرداخت ثمن توسط مشتری است، یا تحویل مبیع توسط فروشنده به تاخیر اندازد.

در ماده 377 قانون مدنی نیز بیان می‌کند”هر یک از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم و تحویل مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود”، مگر اینکه مبیع یا ثمن موجل باشد که در این صورت هر کدام از مبیع یا ثمن که حال باشد، تسلیم می‌شود.

الزام به تحویل مبیع

الزام به تحویل مبیع

 

بیشتر بخوانید:

جعل و فروش طلای تقلبی

 

تضمین اجرا کردن قراردادی عدم تحویل مبیع (ملک)

گاهی نیز ممکن است الزام فروشنده به تحویل یا تسلیم مبیع ریشه قراردادی داشته باشد و ملزم بودن فروشنده به تسلیم ناشی از شرط ضمن عقد بیع باشد. به عنوان مثال، طرفین در هنگام منعقد کردن عقد بیع شرط پرداخت خسارت بابت تاخیر در تحویل مبیع را قرار دهند. بر اساس مواد 10 و 230 قانون مدنی، خریدار مستحق دریافت خسارات براساس  قرارداد است.

همچنین قراردادن حق فسخ برای خریدار در صورت تاخیر در تحویل مبیع در قرارداد شرط شود، خریدار در صورت تحقق این موضوع می‌تواند با ارسال اظهارنامه مراتب فسخ معامله و مبایعه نامه را به طرف مقابل اعلام نماید. یا اینکه در صورت عدم تحویل مبیع در موعد مقرر، قرارداد و مبایعه نامه منفسخ است.

در این فرض نیز بدون نیاز به اعلام انفساخ به طرف مقابل، قرارداد به طور خودکار، منفسخ و منحل می‌گردد. همچنین در صورت خودداری طرف مقابل از پرداخت خسارات و قبول فسخ و انفساخ، خریدار باید دعاوی و دادخواست‌های مربوطه را به دادگاه ارائه نماید. با کمک گرفتن از یک وکیل ملکی در شهرهایی مانند تهران از این طریق به دنبال دریافت حق خود باشد.

نحوه طرح دادخواست الزام به تحویل مبیع

چنانچه خواهان مالک سند رسمی نباشد، بهتر است هم زمان با دادخواست الزام به تحویل، دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز مطرح گردد، تا با مشکل مواجه نشود. همچنین اگر خوانده در دعوای الزام به تحویل مبیع مالک سند رسمی نباشد، باید تمامی ایادی بالادست آن تا رسیدن به مالک سند رسمی طرف مقابل دعوی قرار گرفته و حاضر شوند.

قاضی بر اساس مدارک ارائه شده توسط خواهان و نیز دفاعیات خوانده و شواهد امر، به صدور رای اقدام خواهد کرد. چنانچه  خوانده دعوی یعنی فروشنده به تحویل مبیع مورد معامله محکوم گردد بعد از قطعیت حکم، محکوم علیه یا همان خریدار باید درخواست صدور اجراییه را به مرجع قضایی تحویل دهد.

بعداز این درخواست اجراییه به محکوم علیه ابلاغ می‌شود و باید ظرف مهلت ده روز از تاریخ ابلاغ نسبت به اجرای حکم یعنی تحویل مبیع به خریدار اقدام کند. اگر محکوم علیه در مهلت قانونی تسلیم و تحویل مبیع به خریدار را انجام دهد، موضوع فیصله می یابد.

اما چنانچه محکوم علیه حکم را به اختیار خود اجرا نکند، دادگاه با استفاده از نیروهای انتظامی به عنوان ضابط دادگستری و در صورت لزوم صدور دستور به هر مقام یا اداره مفاد حکم را به نمایندگی از شخص یا اشخاص محکوم شده اجرا خواهد کرد.

اگر پس از حکم دادگاه، تحویل مبیع ممکن نباشد و یا فروشنده از این کار خودداری نماید، خریدار می‌تواند فسخ قرارداد را از دادگاه بخواهد. وکیل در تهران مانند وکلای موسسه حجتیان به راحتی می‌توانند حقوق شما را ناشی از فسخ و ضرر و زیان را مطالبه نمایند.

 

بیشتر بخوانید:

لایحه، دادخواست و شکواییه

 

طرح دادخواست الزام به تحویل مبیع

طرح دادخواست الزام به تحویل مبیع

تضمین اجرا کردن عدم تحویل مبیع غیر قابل تحویل و تسلیم

در مواردی بعد از وقوع عقد بیع و با وجود محکومیت خوانده به تحویل و تسلیم مبیع، مورد معامله قابل تسلیم نیست. در اینجا محکوم علیه یا همان خریدار مجاز به فسخ قرارداد است. چون در اینجا اجرای حکم که تحویل مبیع می باشد، از سوی هیچ شخصی ممکن نیست. اگر از ابتدا مبیع قابل تحویل و تسلیم نبوده باشد، معامله و قرارداد از اساس باطل است

هزینه دادرسی دادخواست الزام به تسلیم و تحویل مبیع غیر منقول، بر اساس قیمت منطقه‌ای و معاملاتی ملک تعیین می‌شود. تنظیم دادخواست حقوقی برای موارد مذکور بسیار تخصصی بوده و در صورت عدم تنظیم تخصصی دادخواست ممکن است بی ثمر و پر هزینه باشد.

“محبوبه حجتیان وکیلی در تهران پرونده‌های مختلف ملکی را در رزومه ی خود دارد.”

 در صورتی که ملک مورد اختلاف در دعوای الزام به تحویل و تسلیم مبیع غیر منقول، مالک رسمی طرف دعوا نباشد و خریدار یا ایادی قبلی ملک را واگذار کرده باشند دعوا باید به طرفیت همگی ایادی قبلی مطرح شود. اشتباه در تعیین خوانده می‌تواند باعث صدور قرار رد دعوا و یا قرار عدم استماع دعوا و سبب ضرر  به خواهان شود.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی الزام به تحویل مبیع (ملک) در صلاحیت دادگاه حوزه محل وقوع ملک است.

هرگونه اختلافات ناشی از قرارداد، مشاوره حقوقی قبل از انعقاد قرارداد، تنظیم لایحه و تنظیم دادخواست حقوقی توسط وکیل در تهران (موسسه حقوقی محبوبه حجتیان وکیل پایه یک دادگستری در تهران) انجام می‌گردد.

پیج اینستاگرام ما را دنبال کنید.

Back to list

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.