فسخ قرارداد

فسخ قرارداد به چه معناست و چه احکامی دارد؟

فسخ قرارداد به معنی منحل کردن اختیاری قرارداد عقد شده است. شخص منحل کننده می‌تواند هر کدام از طرفین قرارداد و یا حتی شخص سوم باشد. گاهی یکی از طرفین حق فسخ برای خود قرار می‌دهند و تحت شرایطی که مشخص می‌کنند می‌توانند معامله را بر هم زنند. این حق به افراد کمک می‌کند تا متحمل زیان نشوند.

در عقود جایز این اختیار همیشه وجود دارد و هر کدام از طرفین می‌تواند هر زمان که اراده کند، به هر دلیلی قرارداد را بر هم زنند. اما در عقود لازم این طور نیست و در واقع بحث فسخ قرارداد در مورد این عقود برقرار می‌شود. برای بر هم زدن و به اصطلاح فسخ قرارداد به دلیل محکم و قانونی نیاز است و طرفین جز در موارد استثنایی که در قانون ذکر شده است، نمی‌توانند قرارداد را فسخ نمایند.

همچنین در تمامی قراردادها و اختلافات وجود نیروی داوری و حل اختلاف بسیار ضروری می‌باشد.

خیارات

در اصطلاح حقوقی حق فسخ قرارداد را «خیار» یا «خیار فسخ» می‌نامند. کلمه خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیار فرد در فسخ معامله است. در واقع خیار، حقی است که قانون در مواردی به یکی از طرفین عقد یا هر دوی آنها می‌دهد تا قراردادی را که منعقد کرده‌اند، برهم بزنند. این حق، نیاز به توافق و تراضی طرفین ندارد.

همانگونه که بیان شد فسخ قرارداد در عقود لازم را قانون گذار معین نموده است. اکنون به بیان توضیح مختصری در مورد انواع خیارات که سبب فسخ قرارداد می‌شود می‌پردازیم.

1- خیار شرط یا شرط خیار

یعنی قرار دادن شرط بر هم زدن معامله ظرف مدت معین برای یکی از طرفین یا هر دو یا حتی شخص ثالث. لازم به ذکر است که این خیار در مورد عقد نکاح، ضمان و وقف قابل اجرا نیست. نکته دیگر معین کردن مدت زمان مشخص در این خیار است.

2- خیار غبن

این خیار زمانی برقرار است که فردی ناخواسته و ندانسته از معامله‌ای که انجام داده است ضرر بسیار فاحشی ببیند، این حالت را غبن گفته و فرد متضرر را مغبون می‌نامند. در اینجا فرد متضرر، می‌تواند معامله را فسخ کند. البته باید ضرر وارده مشهود و فاحش باشد.

مثل خرید خودرو که متوجه شوید خودروی خریده شده مثلا دو برابر قیمت واقعی به شما فروخته شده و شما از آن آگاه نبوده اید. مثلا ماشین ارزش ۲۰ میلیون داشته و شما ۴۰ میلیون پرداخت کرده‌اید بدون آنکه از قیمت واقعی آگاه باشید.

3- خیار عیب

اگر بعد از انعقاد قرارداد روشن شود که در موضوع قرارداد عیبی وجود دارد، طرف قرارداد می‌تواند مابه‌­التفاوت مال معیوب یا سالم را بگیرد یا اینکه قرارداد را فسخ نماید. به این اختیار «خیار عیب» گفته می‌شود. برای ایجاد این خیار دو شرط لازم است:

1. اول اینکه عیب مال مخفی باشد و از دید مشتری پنهان بوده باشد.
2. دوم اینکه عیب باید در زمان انعقاد قرارداد وجود داشته باشد یعنی قبل از انجام معامله یا در زمان انجام آن، موضوع معامله معیوب باشد. همچنین اگر عیب بعد از انجام معامله ایجاد شد، دیگر حق فسخ وجود ندارد.

3- خیار تَدلیس

«تدلیس» به معنای فریبکاری و پنهان کردن واقعیت است. اگر طرف قرارداد عمدا شما را فریب داده باشد که قراردادی را منعقد نمایید، تدلیس اتفاق می‌افتد.

4- خیار مجلس

فسخ قرارداد قبل از ترک جلسه عقد که این حق در مورد بیع (خرید و فروش) برقرار است. به عنوان مثال اگر لباسی تهیه کردید قبل از خروج از مغازه چنانچه عیبی در آن دیدید یا هر دلیلی، حق فسخ را دارید.

5- خیار حیوان

این خیار مربوط به معامله حیوانات تا 3 روز پس از عقد قرارداد می‌باشد.

6- خیار تاخیر ثمن

به علت بدقولی یکی از طرفین در انجام تعهدات خود مثلا عدم پرداخت وجه معامله در زمان تعیین شده می‌باشد.

7- خیار تخلف شرط

عدم رعایت و دقت در  شرط ذکر شده در قرارداد از جانب یکی از طرفین قرارداد که سبب حق فسخ می‌شود.

8- خیار تبعض صفقه

به دلیل دو تکه شدن یک قرارداد ایجاد می‌شود. یعنی قسمتی از مال سالم باشد قسمتی معیوب که مشتری می‌تواند ارزش قسمت سالم را فقط بپردازد و می‌تواند به طور کامل معامله را فسخ کند.

9- خیار شرکت

به دلیل بی اطلاعی از وجود نفر سوم به عنوان مالک و انجام معامله توسط طرف دیگر قرارداد بدون اطلاع مالک سوم ایجاد می‌گردد.

10- خیار رویت و تخلف شرط

حالتی که در آن یکی از طرفین وصف درستی از مورد معامله نکرده و مثلا در تعریف از آن اغراق کرده و طرف دیگر با استناد به توصیفات او وارد معامله شده است. سپس بعدا متوجه شده است که اشتباه بوده و وصف با واقعیت مخالف بوده باشد.

11- خیار تعذر تسلیم

این حق فسخ مربوط به خریدار، به علت عدم تحویل مورد معامله توسط فروشنده می‌باشد.

برای جلوگیری از بروز مشکلات در قرارداد خود با مجموعه‌ای از نکته‌ها را در نظر بگیریم. برای دانستن آن مقاله نکات قراردادهای کاری را حتما مطالعه کنید.

آثار فسخ قرارداد

اکنون باید بدانیم که فسخ قرارداد چه آثاری دارد؟

اثر فسخ، انحلال و از بین رفتن قرارداد است و  آنچه را که متعهد به انجامش شده بودید بعد از فسخ از بین می‌رود. اما تعهدات قبلی معتبر باقی می‌مانند. مثلا اگر ملکی خریده‌اید و چند روزی از آن استفاده کرده‌اید و به دلیلی قانونی معامله فسخ شد، شما پول خود را پس می‌گیرید و ملک به صاحبش برگردانده می‌شود. شما از آن پس مالک آن نیستید ولی سکونتتان در آن چند روز قانونی بوده است.

مقاله اثبات مالکیت بسیار در مبحث قرارداد می‌تواند به شما عزیزان کمک کند.

نحوه فسخ قرارداد

اکنون باید دانست که چگونه قرارداد فسخ می‌شود و برای فسخ آن باید چه کرد؟

همان‌گونه که بیان شد حق فسخ یک‌طرفه است و تنها نیاز به یک اراده دارد. بنابراین اگر شما قراردادی بسته‌اید و به هر دلیلی حق فسخ پیدا کرده‌اید، نیازی به توافق با طرف مقابل و  رضایت او ندارید. اما باید پذیرفت که شما طی انعقاد قراردادی خود را ملزم به انجام تعهدی کرده اید. لذا امکان دارد طرف مقابل شما نظر شما برای فسخ قرارداد را نپذیرد.

در اینجاست که شما مجبور خواهید شد از طریق دادگاه حق خود را بگیرید. لذا بایستی سبب قانونی فسخ احراز و اثبات شود. این امر به‌ویژه زمانی که قرارداد در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شود ضرورت دارد و برای فسخ این قرارداد صدور حکم دادگاه ضروری می‌باشد.

شرایط فسخ

همانگونه که بیان شد حق فسخ را یا قانون گذار بدون آنکه طرفین شرط ضمن قرارداد تعیین کنند، برای جلوگیری از زیان در برخی موارد قرار داده است. اما در برخی دیگر هم افراد خودشان در قرارداد بیان می‌کنند که تا زمان معین حق فسخ را خواهم داشت. در نهایت اهلیت (داشتن عقل و هوش کافی)، اراده و رضایت فسخ کننده، سه شرط اصلی فسخ است.

اما باید دقت داشت که گاهی برخی افراد در قراردادها واژه اسقاط کافه خیارات را قرار می‌دهند که اگر مشتری دقت نکند دیگر بعد از معامله حق فسخ نخواهد داشت. زیرا این واژه تمامی خیارات و حق فسخ را از مشتری سلب می‌کند و خود او نیز بدون توجه به متن قرارداد آن را امضا و قبول کرده است.

هزینه و ضرر ناشی از فسخ را معمولا در قراردادها و معاملات به صورت کاملا توافقی، طرفین معین می‌کنم البته باید این مبلغ منصفانه باشد. طرفین ضمن قرارداد بیان می‌کنند که در صورت فسخ، فسخ کننده باید مبلغی را پرداخت نماید.

در پایان بهتر است قبل از انجام معاملات بزرگ مثل معاملات ملکی و تنظیم قرارداد با یک وکیل مجرب مشاوره کنید تا از ضرر احتمالی جلوگیری شود. وجود یک وکیل در تهران و دریافت مشاوره، انجام قراردادها را راحت‌تر و میزان ضرر را به حداقل می‌رساند. اگر به دنبال یک وکیل باتجربه در تهران و وکیل پایه یک دادگستری، هستید با ما تماس بگیرید.